WWW.DISS.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

 

Pages:   || 2 | 3 | 4 |

«О.М. ДЮКОВА Н.И. ПАСЯДА КОММЕРЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ 2 ИЗДАТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ 2011 3 ББК 65.422.5 Д 95 ...»

-- [ Страница 1 ] --

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»

КАФЕДРА КОММЕРЦИИ И ЛОГИСТИКИ

О.М. ДЮКОВА Н.И. ПАСЯДА

КОММЕРЦИЯ

НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

2

ИЗДАТЕЛЬСТВО

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ

ББК 65.422. Д Дюкова О.М.

Коммерция на рынке недвижимости : учебное пособие / Д О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2011. – 109 с.

В учебном пособии изложены основные направления коммерческой деятельности на рынке недвижимости. Подробно рассматривается сущность недвижимости как объекта коммерческой деятельности, описываются основные этапы становления рынка недвижимости в России. Достаточно подробно рассмотрена деятельность всех субъектов рынка недвижимости, а также основные коммерческие операции, совершаемые данными субъектами. Заключительная глава пособия посвящена применению принципов и методов логистики при управлении проектами жилищного строительства.

Предназначено для студентов V курса специальности «Коммерции», а также магистрантов, аспирантов и преподавателей экономических вузов.

Рецензенты: д-р экон. наук, проф. О.У. Юлдашева генеральный директор ООО «Вся недвижимость Петербурга» К.В. Скачков © СПбГУЭФ,

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение…………………………………………………………………... Глава 1. Сущность недвижимости как объекта коммерческой деятельности, ее типы и характерные черты……………………….. 1.1. Понятие недвижимости, отличия недвижимого имущества от движимого………………………………………………………… 1.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней……………………………………………………….
.. 1.3. Правовое регулирование в сфере недвижимости…………………. 1.4. Основные типы недвижимости и их характеристика…………….. 1.5. Особенности недвижимости как объекта коммерческой деятельности………………………….. Вопросы для самопроверки………………………………………………. Глава 2. Становление и современное состояние рынка недвижимости в РФ…………………………………………………….. 2.1. Понятие и социально-экономическая сущность рынка недвижимости………………………………………………………. 2.2. Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики…………………………………….. 2.3. Формирование и основные этапы становления рынка недвижимости в РФ…………………………………………. Вопросы для самопроверки……………………………………………… Глава 3. Организация коммерческого посредничества на рынке недвижимости……………………………………………….. 3.1. Ведущие субъекты рынка недвижимости, их характеристика….. 3.2. Риэлтерские фирмы в секторе оборота недвижимости, их функции………………………………………………………….. 3.3. Формы реализации компетенций органов исполнительной власти по управлению недвижимостью…………………………………… Вопросы для самопроверки……………………………………………… Глава 4. Основные коммерческие операции на рынке жилой и коммерческой недвижимости…………………... 4.1. Сделки с возникновением безвозмездного права собственности на недвижимость…………………………………………………….. 4.2. Сделки с возникновением возмездного права собственности на недвижимость…………………………………………………….. 4.3. Договорные отношения риэлтерской фирмы с продавцами и покупателями жилой недвижимости……………………………... Вопросы для самопроверки………………………………………………. Глава 5. Девелоперы и их роль в процессе развития недвижимости…………………………………... 5.1. Основные понятия и принципы управления 5.2. Девелопер и девелоперская компания.

5.3. Этапы процесса девелопмента……………………………………… Вопросы для самопроверки………………………………………………. Глава 6. Финансирование недвижимости:

источники и механизмы………………………………………………... 6.1. Источники финансирования инвестиционно-строительных 6.2. Долевое участие в строительстве…………………………………… 6.3. Ипотечное кредитование на рынке жилой недвижимости……….. Вопросы для самопроверки…………………………………………………….. Глава 7. Логистика в управлении проектами жилищного строительства…………………………………………….. 7.1. Особенности организации материально-технического обеспечения строительного предприятия………………………… 7.2. Концепции и методы логистики в управлении проектами жилищного строительства……………… Вопросы для самопроверки……………………………………………… Библиографический список……………………………………………..

ВВЕДЕНИЕ

Российский рынок недвижимости отражает проблемы, которые происходят в современной российской экономике. Он характеризуется неравномерным развитием отдельных рыночных секторов, несовершенством законодательной и нормативной базы, регламентирующей коммерческие операции с недвижимостью, слабой связью с финансовым рынком, что не способствует развитию ипотечных кредитов, с помощью которых в мире приобретается более половины жилья.

Отличительные особенности недвижимости как объекта коммерческой деятельности обусловливают необходимость глубокого изучения недвижимости как экономической категории, раскрытия ее сущности и роли в развитии рыночной экономики, с одной стороны, и овладения способами и навыками организации коммерческой деятельности на данном секторе экономики – другой.

В последние годы отмечается значительный рост коммерческих сделок на рынке жилья, наметились тенденции роста объемов и количества сделок на объектах промышленного и гражданского назначения. Многообразие операций, выполняемых в сфере строительства и коммерческого оборота недвижимости, и в большей степени жилой, повлекло за собой развитие профессионального состава участников этого рынка – агентов, риэлторов, консультантов, дизайнеров, девелоперов, страховщиков и т.д.

Целью курса «Коммерция на рынке недвижимости» является изучение характерных черт рынка недвижимости как составной части экономики страны и тех процессов, которые осуществляются на данном секторе рынка.

Основными задачами курса являются:

- раскрыть сущность, роль и место недвижимости в экономике страны;

- рассмотреть характерные черты товара недвижимость, его типы как объекта коммерческой деятельности;

- раскрыть содержание и существенные особенности рынка недвижимости, его связь с другими секторами экономики;

- показать роль и значение посреднической деятельности на рынке недвижимости, тенденции в развитии различного рода услуг, оказываемых посредниками;

- указать на основные виды коммерческих операций на рынке недвижимости, а также в различных его секторах;

- рассмотреть основные источники и механизмы финансирования проектов по развитию недвижимости, а также особенности российской и зарубежной практики привлечения ресурсов для реализации инвестиционно-строительных проектов;

- раскрыть потенциал логистики в управлении проектами жилищного строительства как основного сектора рынка недвижимости страны.

Также предусматривается рассмотрение практических вопросов организации коммерческой деятельности на рынке жилой и коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

Глава 1. СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

КАК ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ,

ЕЕ ТИПЫ И ХАРАКТЕРНЫЕ ЧЕРТЫ

отличия недвижимого имущества от движимого Категория «недвижимое имущество» была известна в России еще в 16 веке. Однако сам термин «недвижимость» появился в указе Петра I «О единонаследии» 1714 года и далее получил широкое распространение в нормативных актах, теории и практике.

Вначале в определении недвижимости давался лишь приблизительный список объектов, относимых к недвижимым, а затем в основу определения был положен естественный признак: часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи.

В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал примечание к ст. 21: «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из частного оборота.

В 1990 г. в России началось осуществление земельных реформ. Признание в Законе «О земельной реформе» от 23 октября 1990 года частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории «недвижимость».

Так, в Гражданском кодексе РФ (введен в действие с 1 января 1995 года), часть I, дано следующее определение недвижимости:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК РФ).

Кроме того, к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, но только те, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. ГК РФ допускает возможность отнесения законом к недвижимости, точнее, к режиму, установленному для недвижимости, любого иного имущества.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ), которое для большинства из нас имеет большое значение в повседневной жизни, ввиду распространенности и сменяемости в процессе постоянного оборота товаров и услуг. Но в то же время, такое имущество в массе представляет собой объекты гораздо меньшего масштаба, чем недвижимость. Регистрация прав на данное имущество не требуется.

Таким образом, основными признаками, отличающими недвижимое имущество от движимого, являются:

1) данное имущество не может перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению;

2) недвижимые вещи, а точнее любые сделки с ними, подлежат государственной регистрации.

Недвижимость – объект гражданских прав, отличительными чертами которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Неразрывную связь с землей объектов недвижимости (зданий, сооружений) не стоит понимать буквально. Например, в 30-е годы 20 века в Москве произошла передвижка здания мэрии на 14 метров по ул. Тверской. Однако, естественно, что нормальное состояние недвижимости – стационарное. Кроме того, связь с землей объектов недвижимости может быть прямой и опосредованной, например квартира в доме.

С учетом того, что недвижимость может быть создана как природой, так и человеком (естественная и искусственная) можно выделить следующие объекты недвижимого имущества:

жилой фонд (помещения, предназначенные для постоянного проживания);

нежилой фонд (офисы, отели, здания производственного назначения, коммунально-бытового, спортивно-культурного; объекты здравоохранения, образования, торговли);

земельный фонд (земли сельскохозяйственного назначения, городов и населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи т.д.);

объекты внешнего благоустройства (дороги и тротуары, скверы, сады, парки, земельные полосы, мосты, набережные, берегоукрепляющие сооружения);

инженерные сооружения (теплофикационные, канализационные, электротехнические, водопроводные, газовые сооружения; сооружения связи; метрополитен; речные и морские суда и прочие сооружения, находящиеся на воде);

инженерные сети (водопроводные, канализационные, газовые, тепловые, электрические сети, сети связи, сети предприятий горэлектротранса);

объекты специального назначения (церкви, кладбища, вокзалы).

Каждую из этих групп можно разделить на подгруппы на базе различных типологических критериев. Так, например, земельный фонд РФ по экономическому назначению разделен на 7 категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;

2. Земли городов и населенных пунктов;

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и т.д.;

4. Земли особо охраняемых территорий, которые включают в себя заповедники, зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз, памятники природы, истории и культуры, минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.;

5. Земли лесного фонда;

6. Земли водного фонда;

7. Земли запаса.

Можно выделить и другую классификацию объектов недвижимого имущества:

по происхождению выделяют естественные (природные) и искусственные объекты (постройки);

по назначению среди естественных выделяют земельные участки, леса и многолетние насаждения, участки недр и водные объекты;

по назначению среди искусственных выделяют жилую недвижимость (в том числе дома, квартиры, комнаты, загородное жилье);

коммерческую недвижимость (в том числе офисы, рестораны, магазины, гостиницы, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы); общественную недвижимость (в том числе больницы, поликлиники, школы, театры, вокзалы и т.д.).

по готовности к использованию среди искусственных объектов выделяют готовые, требующие капитального ремонта и реконструкции и требующие завершения строительства.

Более наглядно данная классификация представлена на рис. 1.1.

Все искусственные постройки (т.е. объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов, если в качестве составной части взять земельный участок:

1. Стационарность, неподвижность. Этот признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения yщерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах, окружающей среде, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая составляет основу стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости практически выше, чем всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Жилые здания в зависимости от материала основных конструкций подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

нию По назначению Рис. 1.1. Классификация объектов недвижимости Кроме основных родовых признаков недвижимости можно выделить частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках, строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения, по определению, относятся к недвижимости, а заготовленный лес – это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки и пр.), относится к движимому имуществу. Но так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки с этим объектом следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого.

Недвижимость при любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, поэтому для данной категории имущества введена обязательная государственная регистрации прав на него. Она позволяет идентифицировать объект и субъект права, так как связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

1.2. Государственная регистрация прав на недвижимость Ранее было отмечено, что основным признаком, отличающим недвижимость, является то, что любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней означает, что орган, осуществляющий ее, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонения соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.

Объекты государственной регистрации представлены на рис. 1.2.

1.1. Государст- 2.1. Хозяйствен- 3.1. Сервитуты 4.1. Возникновевенной ного ведения 3.2. Ипотека ние прав 1.2. Частной 2.2. Оперативного 3.3. Довери- 4.2. Изменение 1.3. Общей со- управления тельное управ- прав вместной 2.3. Пожизненно- ление 4.3. ПодтверждеОбщей доле- го наследуемого 3.4. Аренда ние прав 1.5. Другие фор- 2.4. Постоянного 3.6. Лизинг Рис. 1.2. Объекты государственной регистрации Регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции:

предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;

дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества;

создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости.

Для решения указанных вопросов 17 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был подписан Президентом РФ 21 июля 1997 г. Пункт 1 ст. 2 Закона определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. При этом устанавливается, что единая государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории РФ по установленной Законом системе записей на каждый объект недвижимого имущества. Регистрация носит открытый публичный характер. Развивая положения п. 4 ст. 131 ГК РФ, ст. 7 Закона устанавливает правила, обеспечивающие открытость сведений о государственной регистрации прав на недвижимость.

Публичный характер государственной регистрации означает, что орган юстиции, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре, о любом объекте недвижимости любому лицу – физическому или юридическому.

Однако в полной мере система регистрации прав на недвижимость может выполнить роль гаранта лишь в том случае, если государство способно подтвердить достоверность и полноту сведений об объекте недвижимости, полную определенность передаваемых прав, правомочия продавца и тем самым гарантировать права на недвижимость для ее добросовестного приобретателя. А обеспечение этих гарантий возможно, вопервых, за счет длительного существования налаженной системы сбора и обновления данных о земельных участках (их топографических признаках, характере пользования, площади, расположенных на них строениях), их владельцах, переходе прав на них. Это позволяет однозначно идентифицировать земельные участки по их местоположению и характеристикам, точно ответить на вопрос о его принадлежности и существующих обременениях (проблемах).

1.3. Правовое регулирование в сфере недвижимости Недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества тем, что для регулирования рынка недвижимости требуется знание и использование норм большинства отраслей права.

Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости является важным конструктивным элементом реформирования экономики, так как с этим связан большой круг социально-экономических и политических проблем, затрагивающих все слои нашего общества. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества. Наибольшее удельное значение в регулировании отношений с недвижимостью имеет гражданское право.

Гражданское законодательство, в частности Гражданский кодекс РФ:

1) определяет правовое положение участников гражданского оборота;

2) основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав;

3) регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения (часть II ГК РФ).

Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.

Рассмотрим более подробно нормы земельного права, изложенные прежде всего в Земельном кодексе РФ (ЗК РФ). Земля имеет правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений. Регулирование этих отношений – цель и предмет земельного права, которое является отдельной отраслью в системе российского права.

Согласно законодательству, граждане и юридические лица – собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием.

Типовой договор купли-продажи земельного участка – купчая, утвержден приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 2 июня 1993 г. №1-16/770.

Аренда земельных участков представляет собой для землепользователей менее защищенную и выгодную с экономической точки зрения форму владения, чем собственность. Приобретение земельных участков в собственность для землепользователей и инвесторов обойдется в большинстве случаев дешевле, чем аренда, при наличии достаточно серьезных гарантий со стороны государства в случае выкупа участка для государственных и муниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.

Если земельные правоотношения для собственника регулируются только действующим законодательством, то для арендатора дополнительно действует договор с арендодателем. Это обстоятельство существенно уменьшает правовую защищенность арендатора, так как при отсутствии детального законодательства об аренде земли органы власти могут включать в договор любые условия по своему усмотрению.

Арендное землепользование регулируется общими положениями об аренде, которые содержатся в ст. 606-625 Гражданского кодекса РФ. Порядок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения утвержден Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. №177 «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности, договора аренды и договора временного пользования землей».

Правовое регулирование в сфере недвижимости опирается также на нормы жилищного права, и прежде всего на Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ).

В ст. 15 ЖК дается определение жилого помещения: это изолированной помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Частная собственность на жилье, которая становится все более важным фактором общественных отношений, теперь не ограничивается по количеству, размерам и стоимости. Жилищный кодекс дает все права для образования и деятельности жилищных товариществ, т.е. товариществ собственников жилых помещений по управлению жилищным фондом, причем оплата жилья и коммунальных услуг должна обеспечивать возмещение издержек на содержание и ремонт жилья и на коммунальные услуги.

Для социальной защиты населения в ЖК введено понятие – социальная норма площади жилья (ст. 50). Это норма жилой площади на одного человека, в пределах которой предоставляется компенсация на оплату жилья и коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот, ее устанавливают местные органы управления.

Жилищный кодекс устанавливает, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилом фонде);

жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; а также приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Законом определены и основные принципы регулирования земельных отношений при жилищном строительстве, в том числе права застройщика на получение или приобретение земельных участков, на осуществление строительства, реконструкцию и ремонт жилищного фонда.

Граждане имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления, либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объединений. В этом случае правовое регулирование в сфере недвижимости затрагивает нормы финансового права. Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления, условия получения которых регулируются Правительством и Центральным банком РФ.

К объектам недвижимости относятся также леса и многолетние насаждения, поэтому правовое регулирование в этой области затрагивает также Лесной кодекс РФ.

Таким образом, правовое регулирование в сфере недвижимости представляется достаточно сложным, так как затрагивает большой круг социальных, экономических, политических, финансовых и других проблем, касающихся всех членов общества. И требуется знание и использование норм всех отраслей права: гражданского, жилищного, земельного, финансового и др.

1.4. Основные типы недвижимости и их характеристика По своему составу, функциям, способности удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. Традиционно принято выделять жилую и коммерческую недвижимость.

В целом жилая недвижимость, подразделяемая на квартиры и дома, характеризуется большим числом признаков: площадью, инженерным оборудованием, числом спален, качеством отделки, этажностью, что отражается в цене 1 м2 жилья. Поэтому простейшей классификацией является группировка недвижимости по цене.

В РФ применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений:

1. В зависимости от продолжительности и характера использования жилья выделяют:

первичное жилье – место постоянного проживания;

вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

третичное – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

2. В зависимости от комфортабельности и престижности жилья выделяют:

элитное жилье, в том числе класс «А» и «А люкс»;

жилье повышенной комфортности (бизнес-класс и класс «Б»);

типовое жилье (эконом-класс и класс «С»);

жилье низких потребительских качеств (социальное жилье);

3. В зависимости от периода строительства дома выделяют:

дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;

дома, построенные с 1917 г. до конца 30-х годов, отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

«сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х годов, знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

дома первого поколения индустриального домостроения (60-е года) – «хрущевки», характеризующиеся заниженными архитектурнотехнологическими параметрами;

дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х годах, когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

4. В зависимости от применяемого материала наружных стен различают:

дома с кирпичными стенами;

панельные;

монолитные;

кирпично-монолитные;

деревянные;

дома смешанного типа.

Таким образом, признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основной для группировки, различны, как различны и мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости, и в первую очередь – стоимость 1м2 площади.

Применительно к объектам коммерческой недвижимости, рассмотрим некоторые ее типы.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на:

приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость;

создающую условия для его извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость.

К приносящей доход недвижимости можно отнести:

При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются во внимание различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть: местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. В международной практике используется деление офисных помещений на классы (А1, А2, В1, В2, С1, С2 и D).

Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для расположения многофункциональных торговых центров (МГЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры располагаются в «спальных» районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. На выбор места для аренды под магазин влияет прилегающая инфраструктура. К примеру, расположенные в самом центре города на «тупиковых» улочках или переулках объекты остаются вне поля зрения заинтересованных арендаторов.

Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездочные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений. Окупаемость инвестиций в строительство гостиниц составляет: по трехзвездным – 8 лет; по пятизвездным – не меньше 13-15 лет.

Как коммерческая недвижимость в стране слабо развиваются, хотя перспективы имеются. На каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест. В настоящее время, например в Санкт-Петербурге менее 60% парка легковых автомобилей имеют места постоянного хранения, из них только 2% располагаются в подземных гаражах, хотя потребность в них очень высока. Из-за высокой стоимости машино-места массового строительства автопаркингов не наблюдается.

Коммерческая недвижимость, создающая условия для извлечения дохода:

Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития. По основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны, чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5-8 этажей с обветшалыми и пришедшими в негодность инженерными сетями.

Все вышеперечисленное придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

как объекта коммерческой деятельности Недвижимость – важнейшая из составляющих национального богатства стран мира. На долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства. В то же время недвижимость в любом обществе – это объект отношений собственности. Наиболее активная, т.е. пользующая спросом, это жилая недвижимость, что и позволяет на ее примере рассмотреть характерные особенности, отличающие данный товар. Перечисленные особенности недвижимости как объекта коммерческой деятельности (рис 1.3) рассматриваются в комплексе, что, на наш взгляд, более целесообразно, ввиду их взаимосвязи и взаимозависимости.

Значительный дороговизна и характер оборота долговечность Рис. 1.3. Отличительные особенности недвижимости Товар на рынке недвижимости индивидуален, обладает эксклюзивными характеристиками, он единственный в своем роде. Например, каждое жилище отличается от другого по применяемым материалам, технологиям, качеству и эксплуатационным характеристикам коммунальных и энергетических систем.

Индивидуальность объекта недвижимости в значительной степени влияет на количество покупателей – число их достаточно ограничено, впрочем, как и количество товаров, способных удовлетворить запросы этих покупателей. Для того, чтобы найти на рынке именно тот объект недвижимости, который нужен, потребуются большие издержки, чем при поиске товаров на других рынках. При этом издержки не сводятся только к финансовым затратам. Поиск необходимого объекта всегда требует определенного временного лага, который, естественно, может быть короче за счет увеличения финансовых средств. Но в любом случае, он будет длиннее, чем при выборе товара на другом рынке, в частности, товаров потребительского спроса. Кроме того, дополнительные финансовые затраты не всегда приводят к адекватному сокращению временного лага. Следует отметить, что затраты на осуществление сделок с недвижимостью достаточно высоки еще и потому что установление подлинного правового статуса того или иного объекта требует тщательного предварительного юридического исследования.

Кроме того, поскольку жилье обладает неподвижностью (стационарностью), то важное значение приобретает его местонахождение, т.е. близость к транспортным средствам, вид из окна, удаленность социальной инфраструктуры и др. Например, покупатель жилья вместе с ним приобретает и набор различных характеристик местности – близость к месту работы, магазинам, местам отдыха и развлечений, качество окружающей среды, характеристики соседства.

Таким образом, местоположение – это прежде всего экономическая характеристика недвижимости, от которой зависит ценность объекта, где реально происходит взаимодействие спроса и предложения, встречаются покупатель и продавец, инвестор и девелопер, собственник и управляющий, протекают все процессы на рынке недвижимости.

Для рынка недвижимости характерно выделение первичного и вторичного рынка недвижимости. Первичный рынок объединяет все вновь создаваемые объекты недвижимости, превращая их в объекты частной собственности. Вторичный рынок есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности. Следует отметить, что также подразделяется рынок ценных бумаг, рынок потребительских товаров и др. Но особенность деления рынка недвижимости на первичный и вторичный состоит в том, что на других рынках обращаются товары с иным сроком жизни, с другими возможностями по их перемещению в экономическом пространстве. На рынке недвижимости предложение привязано к вполне определенному региону, городу, микрорайону.

Среди отличительных особенностей товара недвижимость выделяется его специфическая оборотоспособность, что связано, в первую очередь, с его стационарностью. Недвижимость в процессе рыночного оборота не может быть физически перемещена и, в связи с этим, требуется такой способ оборота, который обеспечивал бы переход недвижимого имущества, как товара от одного владельца к другому при сохранении физической неподвижности самого объекта недвижимости. Таким способом является передача прав на недвижимость от одного лица к другому путем ее регистрации в государственных органах, определенных законодательством РФ.

Значительные затраты финансовых средств и времени на поиск необходимого объекта недвижимости означают, в свою очередь, что период времени, необходимый для реализации товара на рынке недвижимости существенно больше, чем на других рынках, т.е. ликвидность1 недвижимости ниже ликвидности товаров на других секторах рынка. И связано это, в первую очередь, с такими особенностями товара недвижимость, как индивидуЛиквидность – возможность превращения имущества предприятий или частных лиц в наличные деньги.

альность и стационарность. Например, поскольку товар индивидуален, требуется больше времени для его поиска, а поскольку он стационарен, то его нельзя перенести в то место, где спрос на него может быть выше.

Следует отметить, что эффективно и оперативно действующая система государственной регистрации прав не исключает того факта, что проведение практически любой сделки с недвижимым имуществом требует больших затрат времени и средств, т.е. трансакционные издержки на предварительное изучение объекта, процедур, связанных с передачей прав на недвижимость, выше, чем при сделках с товарами в других секторах экономики. По результатам сделки обязательно составляется письменный документ, как правило, нотариально заверенный и зарегистрированный в специальном публичном реестре (в зависимости от типа недвижимости), доступ к которому имеет любой желающий. Таким способом достигается общественный контроль за принадлежностью и использованием объектов недвижимости, т.е. гласность владения.

Вопросы для самопроверки:

1) Основной признак, отличающий недвижимое имущество от движимого.

2) Основные типы недвижимости и их характеристика.

3) Особенности недвижимости как объекта коммерческой деятельности.

4) Типология рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

5) Что означает регистрация объекта и какова ее цель.

Глава 2. СТАНОВЛЕНИЕ И СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ

РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РФ

2.1. Понятие и социально-экономическая сущность Согласно Дж. Фридману и Н. Ордуэю: «Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования»1.

Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. – М., 1995.

Более полным будет следующее определение:

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости1.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной базой и относительно низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем он является перспективной сферой вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

создание новых объектов недвижимости;

передачу прав на недвижимость;

установление равновесных цен на объекты недвижимости;

эксплуатацию (управление) объектов недвижимости;

распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства характеризуется «классическими условиями» – экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: Изд-во СПбГУ, 1999.

1. Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя.

2. Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

3. Новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца.

4. Насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности (рис. 2.2).

Получение большей прибыли, Информация не столь открыта, за период эксплуатации Достаточная устойчивость потребительского спроса Меньшая подверженность условий регулирования, колебаниям экономических потребительского спроса, циклов возможностей инвестиционностроительного комплекса региона от внезапного изменения рыночной конъюнктуры Рис. 2.2. Достоинства и недостатки рынка недвижимости Чаще всего рынок недвижимости характеризуют как одну из разновидностей инвестиционного рынка и выделяют несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих их структурную зависимость:

- наличие инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит к обмену между ними;

- возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

- наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

- проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

- наличие потребителей, заинтересованных в данном товаре и обладающих реальными или потенциальными возможностями для его приобретения;

- получение дохода от объекта инвестирования;

- необходимость управления для получения дохода.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности (рис. 2.3).

1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций Особенности рынка 4. Защищенность доходов от инфляции недвижимости Рис. 2.3. Отличительные особенности рынка недвижимости 1. Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Недвижимость трудно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой – у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

2. Потребность в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активами.

3.Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах от различных объектов недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции: через арендную плату или цену инфляция переносится в доход.

5. Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости они составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они могут достигать 10% от цены.

6. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Это делает недвижимость своего рода «арбитром» для портфелей финансовых активов.

7. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости – результат последней продажи и переговоров между участниками сделки.

Отсюда – ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, а колебания цен – чаще, чем на рынке недвижимости.

8. Сохранность инвестируемых средств. Земля – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения – долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе куплипродажи, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости увязывает его с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;

промышленные объекты – для организации производственно-технологических процессов;

земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:

неотделимостью от производителя; неосязаемостью; несохраняемостью;

непостоянством качества. При этом услуга независимо от того, связана она или не связана с товарами, имеющими материальнопространственную форму выражения, полезна не как вещь, а как определенная деятельность. Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всеми перечисленными чертами. Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это позволяет характеризовать рынок недвижимости как специфичную разновидность рынка услуг, изучение которой требует взвешенного подхода, основанного на принципах системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая рассмотренные понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать его необходимо во взаимосвязи рынков товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости – интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам.

Например, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

создания (развития) недвижимости; оборота недвижимости; управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).

Основными признаками сектора создания и развития недвижимости на сегодняшний момент являются:

- преобладание внебюджетных источников инвестирования;

- большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

- слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену объектов недвижимости.

Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточно развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации, и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки: купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др.

По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства; нового строительства; подлежащего реконструкции и т.д.

По форме собственности существуют рынки частных либо государственных и муниципальных объектов недвижимости.

По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.

По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений и помещений общественного питания и т.д.

По виду объектов недвижимости выделяют рынки: земельный; зданий и сооружений; помещений; предприятий как имущественных комплексов; кондоминиумов; вещных прав; многолетних насаждений.

Из вышеназванных рынков недвижимости всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости, земельных участков.

2.2. Существенные отличия рынка недвижимости Рынок недвижимости является одним из важнейших составляющих элементов рыночной экономики. Любые другие рынки (труда, капитала, ресурсов, товаров, услуг) не могут существовать без недвижимости как таковой. В то время как сама недвижимость является товаром, ее обращение на рынке опосредуется использованием труда, различных видов услуг, финансового капитала.

Рынок представляет собой сложную структуру, цель которой свести покупателей и продавцов. Таким образом, одним из существенных отличий рынка недвижимости является значительный уровень издержек при осуществлении коммерческих сделок, получивших название – трансакционные издержки. Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики представлены на рис. 2.4.

Существенно выше и затраты времени, необходимого на проведение сделок. Между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей проходит определенный период времени, так называемое, время экспозиции объекта на рынке, которое зависит от множества факторов.

Национальный рынок недвижимости – совокупность локальных (региональных) рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, эффективности инвестиций в недвижимость, уровню риска и другим. Также, различные пользователи объектов недвижимости обладают как разными потребностями, так и разным платежным спросом. В связи с особенностями продукта недвижимость, в частности, стационарностью, на рынке недвижимости спрос и предложение привязаны к региональной экономике. Например, рынок недвижимости Санкт-Петербурга отличается от аналогичного в Москве или в других городах РФ.

Спрос и предложение привязаны к региональной экономике (т.е. локальные рынки существенной отличаются друг от друга) Существенные большая, чем в других секторах рынка роль региоотличия нальных и муниципальных нормативных актов товаров (потребительский товар), что усложняет анализ закономерностей рынка недвижимости Рис. 2.4. Существенные отличия рынка недвижимости В рамках региональной экономики на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие их группы:

1. Экономические:

уровень и динамика доходов населения;

уровень развития предпринимательской деятельности и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

цены на рынке недвижимости;

уровень арендной платы;

цены и тарифы коммунальных платежей.

2. Социальные:

уровень и тенденции изменения численности населения;

уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения (с ростом образовательного уровня увеличивается и спрос).

3. Административные:

налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на прибыль, имущество и т.д.);

правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур);

региональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля).

4. Условия окружающей среды:

уровень развития социальной инфраструктуры;

обеспеченность транспортными сетями;

экологическая обстановка.

Взаимодействие вышеперечисленных факторов и определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. Можно еще учитывать национальные, культурные факторы, а также традиции населения региона, их предпочтения, что позволит полнее и точнее прогнозировать изменения спроса и предложения. Кроме того, привязка недвижимости к конкретному местоположению, значительное время на создание недвижимости, относительная долговечность зданий и сооружений обуславливает низкую эластичность предложения объектов недвижимости. Например, в случае, если даже спрос на объект возрастет и цены возрастут, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке. В то же время, в случае избытка недвижимости цены, как показывает практика, могут оставаться прежними, т.е.

низкими в течение нескольких лет до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение.

По отношению к недвижимости собственность никогда не бывает полной и абсолютной. Собственник обязан соизмерять свои действия с теми требованиями и ограничениями, которые накладывает на него государство в интересах других лиц.

К основным ограничениям, налагаемым государством, т.е. законом, относятся следующие:

ограничения, связанные с зонированием1, которое определяет функциональное предназначение земельных участков. С точки зрения пользователей, все участки земли подразделяются на несколько групп: предназначенные для проживания, коммерции, промышленного и сельскохозяйственного использования. Зональные законы регламентируют плотность населения или «проживающих семей» для данной территории, функциональное предназначение объектов и перевод Зонирование – устанавливаемые местными властями нормы регулирования в отношении функционального предназначения земельных участков, жилой и нежилой недвижимости.

объекта недвижимости из одного состояния в другое (переделка офисного помещения в розничный магазин, жилого помещения – в нежилой фонд, и наоборот);

ограничения, налагаемые строительным кодексом и СНиПом (строительными нормами и правилами, разрабатываемыми и утверждаемыми Росстроем), которые определяют строительные стандарты, требования к конструкциям и материалам, расстояния, на которых должны располагаться объекты недвижимости друг от друга и др.;

ограничения, налагаемые пожарным кодексом – проверка состояния противопожарной безопасности при покупке, строительстве или реконструкции объекта недвижимости;

прочие изменения, связанные с изменением границ земельных участков, возникающие вследствие либо неправильного определения границ данного участка, либо в результате действия природных процессов (оползни, наносы, изменение русла реки и др.). Кроме того, регламентации подвергаются права пользования недвижимостью в связи с охраной общественного порядка и защитой собственности, жизни, здоровья, этических норм.

Можно еще отметить ограничения, создаваемые самими собственниками имущества (сервитуты1 и лицензии2), и ограничения, накладываемые кредиторами. Связаны последние с залоговым правом, которое позволяет кредитору взыскивать долг, требовать выполнения должником обязательств. Залоговое право не является правом собственности на объект, к которому оно имеет отношение. Это право на принудительное погашение должником своего долгового обязательства посредством платежа или удовлетворения некоторого иска.

Итак, государство ограничивает собственника, потому что поведение собственника земли, зданий, сооружений, способ использования им принадлежащего ему недвижимого имущества оказывает существенное влияние на жизнь многих людей.

Таким образом, государство выделяет недвижимость в особый вид имущества и устанавливает специальный контроль за режимом его использования и порядком экономико-правового оборота.

Сервитут – установленное соглашением или дарованное право, привилегия или интерес одной стороны относительно земельного участка другой стороны. Примером сервитута является необходимость доступа (прохода) к своей собственности через чужую территорию (дорога).

Лицензия в отношении недвижимости – право, по которому одно лицо получает полномочия на использование земли другого лица. В отличие от сервитута лицензия персональна и может быть использована только лицом, получившим подобную привилегию.

Отличительной чертой рынка недвижимости является и то, что он находится в тесной взаимосвязи, как с финансовым рынком, так и с рынком иных потребительских товаров. И связано это прежде всего со спецификой самого недвижимого имущества, как объекта экономического оборота. С одной стороны, данный товар является потребительским, т.е. приобретаемым населением для личного потребления на длительный срок (жилая недвижимость), с другой стороны – инвестиционным товаром, т.е.

используемым приобретателем для производства других товаров или услуг (коммерческая недвижимость).

Следовательно, оборот недвижимости входит составной частью в движение капитала и оборот товаров. Такое переплетение потребления и инвестиций1 затрудняет исследование тенденций развития рынка недвижимости, в частности, проблем финансирования объектов недвижимости в условиях различных мотиваций инвесторов.

Итак, рынок недвижимости имеет ряд присущих только ему особенностей:

более сложные условия осуществления коммерческих сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и др.), в связи с чем трансакционные издержки на данном рынке значительно выше, выше и затраты времени, необходимого для заключения сделок;

спрос и предложение, как правило не сбалансированы и в большей степени привязаны к региональной экономике;

предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

характерна для товаров на рынке недвижимости низкая ликвидность;

более тесная связь с финансовым рынком, что усложняет прогнозирование развития рынка недвижимости и мотивации инвесторов;

присутствует ограниченное число покупателей и продавцов.

2.3. Формирование и основные этапы становления С принятием в конце 80-х – начале 90-х годов законов «О кооперации», «О собственности», «О земле», а далее программы приватизации государственных, муниципальных предприятий и жилья в РФ открылись возможности для проведения коммерческих операций, в частности по купле-продаже жилой недвижимости, и следовательно, формированию рынка недвижимости. Данный рынок является составной частью, сектором Инвестиции – вложение средств в инвестиционные товары или в иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала.

рыночной экономики, и происходящие в экономике в тот период процессы, такие как глубокий экономический спад, высокий уровень инфляции, снижение уровня потребления у значительной части населения, резкая дифференциация доходов населения, отсутствие необходимой нормативно-правовой базы рыночных преобразований не могли не отразиться на своеобразии становления рыночных отношений в сфере недвижимости.

В связи с этим, следует выделить следующие характерные особенности формирования рынка недвижимости (рис. 2.5).

Особенности становления рынка недвижимости Связь с финансовым Недостаточная норма- Перераспределение нерынком практически тивно- правовая база движимости между разотсутствует; преоб- для совершения ком- личными субъектами на ладают сделки куп- мерческих операций не вторичном рынке жилья ли-продажи жилой позволяет разнообра- и коммерческой недвинедвижимости. зить сделки с недвижи- жимости. Вовлечение в Рис. 2.5. Характерные особенности становления рынка недвижимости В отличие от других секторов экономики, рынок недвижимости начинает формироваться в 1991-1992 годах, в то время как рынок товаров потребительского и даже производственно-технического назначения на рубеже 80-90-х годов. Это отставание сыграло значительную роль в развитии такого сектора рынка недвижимости, как жилая недвижимость.

Прибыль, полученная на других рынках, в частности продовольственных и потребительских товаров, от финансовых операций, используется в коммерческих операциях по купле-продаже жилья. Следует отметить, что в этот период финансовыми структурами недвижимость не рассматривается как объект для инвестирования (получения прибыли), так как вложение средств в недвижимость имеет долгосрочный характер и низкую рентабельность в краткосрочном периоде. Связь с финансовым рынком практически отсутствует и преобладают сделки купли-продажи жилой недвижимости.

Кроме того, формирование рынка недвижимости (первоначально в крупнейших городах РФ) происходило в условиях недостаточной, а точнее слабой, нормативно-правовой базы. Данное обстоятельство способствовало быстрому росту любых коммерческих сделок, главными объектами которых становятся вначале отдельные жилые помещения в многоквартирных домах, встроенные помещения нежилого назначения, и только затем отдельно стоящие здания, сооружения и земельные участки. Следует отметить, что упрощенная процедура приватизации жилых помещений достаточно быстро обеспечила предложение на рынке недвижимости, но в то же время, серьезно ослабила стимулы к приватизации. Например, если к концу 1992 года было приватизировано по данным Городского бюро по регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере Санкт-Петербурга (ГБР), около 60 тыс. квартир, то к концу 1993 года – уже более 242 тысяч.

В дальнейшем темпы были значительно снижены: пришло понимание неопределенности прав собственника приватизированных квартир, невозможности влиять на развитие недвижимости как целого, и к тому же, увеличились расходы на обслуживание приватизированного жилья. Приватизация необходима, в основном, для продажи жилья, но количество таких покупателей на рынке ограничено, и более предпочтительным является обмен с доплатой (т.е. традиционный, используемый ранее).

Аналогичная проблема возникает и на рынке коммерческой недвижимости. Собственники встроенно-пристроенных помещений также не могут влиять на развитие недвижимости в целом, довольно часто создаются по соседству несовместимые виды деятельности. Например, открытие неблагоприятных в экологическом отношении производств и офисов с большим количеством посещающих их клиентов или торговых предприятий с большим транспортным потоком. Все это тормозит развитие рынка недвижимости. Кроме того, недостаточное внимание к надлежащему юридическому оформлению сделок с недвижимостью, ввиду отсутствия развернутой правовой базы и практического опыта проведения сделок с недвижимостью, привели к упрощенным процедурам проведения операций и отсюда, увеличению оспариваемых коммерческих сделок. Например, в ходе приватизации и при передаче прав после приватизации сделки с недвижимым имуществом в большинстве своем не сопровождались тщательным исследованием правового статуса имущества, наличия или отсутствия прав третьих лиц на него и почти не уделялось внимание вопросам правильного юридического оформления сделок с недвижимостью.

Такое положение на рынке недвижимости отразилось на поведении возможных покупателей, которые стали проявлять обоснованные опасения в юридической чистоте приобретаемых ими прав на недвижимость и требовать гарантии от посреднических фирм на рынке недвижимости, которые и сами заинтересованы в надлежащем правовом обеспечении гарантии, но не располагают достаточной информацией для ее осуществления. Таким образом, становление рынка недвижимости в РФ происходило в условиях недостаточной нормативно-правовой базы, которая дополнялась и развивалась в ходе дальнейшего развития рыночной экономики.

Сложная экономическая ситуация, в частности, высокие темпы инфляции; падение жизненного уровня основной части населения; отсутствие инвестиционных возможностей у большинства предприятий и организаций; более низкая рентабельность инвестиций в недвижимость по сравнению с альтернативными возможностями в краткосрочной перспективе, затрудняло развитие недвижимости, особенно в 1991-1993 годах. Основные сделки на рынке жилой недвижимости – обмен, купляпродажа, причем с незначительным вовлечением в коммерческий оборот первичного жилья. Кроме того, сложившаяся в доперестроечный период практика обеспечения населения жильем в определенных квадратных метрах жилой площади на одного человека приходит в противоречие с расслоением общества. Необходимость приведения в соответствие уровня доходов различных слоев населения с уровнем их обеспечения жильем в этих условиях становится одной из главных движущих сил развития рынка недвижимости. Основными профессионалами на рынке становятся брокеры 1.

На рынке коммерческой недвижимости проходят аналогичные процессы, которые не столь заметны, так как осуществляются через приобретение пакетов акций, смену учредителей, и, достаточно редко, через куплю-продажу недвижимости. Причем, посредникипрофессионалы на данном рынке почти отсутствуют. Ранее государственные, а теперь приватизированные предприятия вместе с принадлежащей им недвижимостью постепенно становятся собственностью вновь возникших на базе торговой или финансовой деятельности частных предприятий и организаций. Относительно небольшое количество потенциальных покупателей данной недвижимости, а также достаточно сложные юридические обоснования при проведении сделок с коммерческой недвижимостью и практически полная закрытость информации о предложении на этом рынке не требуют участия посреднических фирм.

Развитие посредничества на рынке коммерческой недвижимости относится к началу массового выкупа недвижимости малыми приватизированными предприятиями, т.е. к 1994-1995 годам. Следовательно, перераспределение недвижимости как жилой, так и коммерческой между различными субъектами является также характерным для становления рынка недвижимости в РФ в период 1990-1993 годов.

Брокер – лицо, имеющее лицензию на право проведения операций с недвижимостью (покупка, продажа, аренда) и действующее по поручению клиента за определенное вознаграждение (комиссионные).

Итак, с учетом вышеперечисленных особенностей становления рынка недвижимости, можно отметить:

ведущее место на рынке занимают сделки с жилой недвижимостью, основными клиентами которых, с одной стороны (покупателя) являются лица с достаточно высокими доходами, с другой стороны (продавца) – лица, проживающие в квартирах, представляющих интерес для покупателя и не имеющие других возможностей улучшить свое финансовое или жилищное положение кроме продажи принадлежащей ем недвижимости (или ее части);

основным способом расчетов при сделках является оплата наличными, причем, в свободно конвертируемой валюте;

брокерские фирмы оказывают посреднические и информационные услуги на вторичном рынке жилой недвижимости, что определенным образом отразилось на структуре предпринимательства в этой сфере коммерческой деятельности.

В данных условиях и происходит формирование рынка недвижимости, который в крупных городах РФ заметно опережает по темпам развития другие регионы страны.

Можно выделить пять этапов становления рынка недвижимости в России:

I. Начальный этап (1991-1993 годы);

II. Организационный этап (1994-1995 годы);

III. Цивилизованный этап (1996-1998 годы);

IV. Стабилизационный этап (1998-2008 год);

V. Кризисный этап (с 2008 года по настоящее время).

Для каждого из приведенных этапов характерно состояние и изменение ряда показателей, которое представлено в табл. 2.1.

Вопросы для самопроверки:

1) Что понимается под рынком недвижимости?

2) Отличия рынка недвижимости от других секторов экономики.

3) Взаимосвязь и взаимозависимость первичного и вторичного рынка жилья.

4) Основные этапы становления рынка недвижимости в СанктПетербурге, их характеристика.

5) Состояние и тенденции развития различных секторов рынка недвижимости: первичный и вторичный рынок жилья; основные типы жилья на первичном и вторичном рынках; коммерческая недвижимость (торговая, офисная, складская).

Показатели Начальный Организационный Цивилизованный Стабилизационный Кризисный этап, Цена квадрат- Значительный Умеренный рост Снижение на Умеренный рост Незначительное Количество Значительный Незначительный Стабилизация Умеренный рост Значительное сделок Спрос и предложение на недвижимость:

на первич- Спрос выше Предложение Предложение Спрос превышает Предложение ном рынке предложения превышает спрос превышает спрос предложение превышает спрос на вторич- Спрос выше Предложение Предложение Спрос превышает Предложение ном рынке предложения опережает спрос значительно опе- предложение превышает спрос тивной базы Показатели Начальный Организационный Цивилизованный Стабилизационный Кризисный этап, рынка 1991-1993 годы 1994-1995 годы 1996-1998 годы 1998-2008 годы время Разнообразие Посреднические Операции на Операции на Операции на рын- Операции во всех сделок с не- операции на рын- рынке жилья, рынке жилой, ке жилой, ком- секторах рынка движимостью ке жилья коммерческой коммерческой мерческой про- недвижимости недвижимости недвижимости; мышленной загоуправление не- родной недвижидвижимостью; мости, девелопинвестиционная мент, инвестицидеятельность онная деятельность

Глава 3. ОРГАНИЗАЦИЯ КОММЕРЧЕСКОГО ПОСРЕДНИЧЕСТВА

НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Ведущие субъекты рынка недвижимости, их характеристика На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынков имеют сложную функциональную структуру (рис. 3.1).

недвижимости Застройщики Первичный рынок Сектор управления и эксплуатации недвижимости Системы объектов недвижимости: Управляющий недвижимостью муниципальный фонд; ведомственный фонд; частный жилой Конкретные объекты недвижимости фонд; товарищества собственников жилья; земельный фонд; Городское объединение лесной фонд и т.д.

Рис. 3.1. Субъектная структура рынка недвижимости Покупатель – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать: органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица – граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель – застройщик. Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

выбор экономически эффективного проекта;

создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

поиск инвесторов;

определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

отбор и привлечение подрядчиков;

контроль над осуществлением работ.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик – физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости – организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости – земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости:

сделки купли-продажи, дарения, обмена (в том числе, выступая сдачу в аренду помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц;

расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;



Pages:   || 2 | 3 | 4 |
Похожие работы:

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Сыктывкарский лесной институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный лесотехнический университет имени С. М. Кирова КАФЕДРА ГУМАНИТАРНЫХ И СОЦИАЛЬНЫХ ДИСЦИПЛИН Л. П. ЗАБОРЦЕВА, В. И. ЧУПРОВ ЛЕСНОЙ КОМПЛЕКС РЕСПУБЛИКИ КОМИ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ Утверждено учебно-методическим советом Сыктывкарского лесного...»

«Федеральное агентство по образованию Сыктывкарский лесной институт – филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургская государственная лесотехническая академия имени С. М. Кирова Кафедра дорожного, промышленного и гражданского строительства ОСНОВАНИЯ И ФУНДАМЕНТЫ САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ РАБОТА СТУДЕНТОВ Методические указания для подготовки дипломированных специалистов по направлению 653500 Строительство, специальности 270102 Промышленное и...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Сыктывкарский лесной институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный лесотехнический университет имени С. М. Кирова Кафедра дорожного, промышленного и гражданского строительства ВОДОСНАБЖЕНИЕ И ВОДООТВЕДЕНИЕ Учебно-методический комплекс по дисциплине для студентов специальности 270102 Промышленное и гражданское строительство всех...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Сыктывкарский лесной институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный лесотехнический университет имени С. М. Кирова Кафедра дорожного, промышленного и гражданского строительства ТЕХНОЛОГИЯ ВОЗВЕДЕНИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Учебно-методический комплекс по дисциплине для студентов специальности 270102 Промышленное и гражданское...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Сыктывкарский лесной институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный лесотехнический университет имени С. М. Кирова Кафедра дорожного, промышленного и гражданского строительства Дорожно-строительные материалы и машины Учебно-методический комплекс по дисциплине для студентов специальности 250401 Лесоинженерное дело всех форм...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ СЫКТЫВКАРСКИЙ ЛЕСНОЙ ИНСТИТУТ – ФИЛИАЛ ГОСУДАРСТВЕННОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЛЕСОТЕХНИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ ИМЕНИ С. М. КИРОВА КАФЕДРА ТЕХНОЛОГИИ ДЕРЕВООБРАБАТЫВАЮЩИХ ПРОИЗВОДСТВ СТАНДАРТИЗАЦИЯ И СЕРТИФИКАЦИЯ ПРОДУКЦИИ ЛЕСОПИЛЕНИЯ И ДЕРЕВООБРАБОТКИ САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ РАБОТА СТУДЕНТОВ Методические указания для подготовки дипломированных специалистов по специальности 250403 Технология...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Сыктывкарский лесной институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный лесотехнический университет имени С. М. Кирова Кафедра дорожного, промышленного и гражданского строительства МЕХАНИКА ГРУНТОВ Учебно-методический комплекс по дисциплине для студентов специальности 270102 Промышленное и гражданское строительство всех форм обучения...»

«МИНИСТЕРСТВО ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ РОССИИ ИРКУТСКИЙ ИНСТИТУТ ИНЖЕНЕРОВ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА В.А.Подвербный, В.В.Четвертнова ПРОЕКТ УЧАСТКА НОВОЙ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОЙ ЛИНИИ. ЧАСТЬ 5. РАЗМЕЩЕНИЕ ВОДОПРОПУСКНЫХ СООРУЖЕНИЙ НА ПЕРИОДИЧЕСКИХ ВОДОТОКАХ УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ ПО КУРСОВОМУ ПРОЕКТИРОВАНИЮ ИРКУТСК 2000 УДК 625.111 Подвербный В.А., Четвертнова В.В. Проект участка новой железнодорожной линии. Часть 5. Размещение водопропускных сооружений на периодических водотоках: Учебное пособие по курсовому...»

«Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Тихоокеанский государственный университет СКВОЗНАЯ ПРАКТИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА Программа и методические указания для студентов специальности 270102.65 Промышленное и гражданское строительство Хабаровск Издательство ТОГУ 2009 УДК: 725 (02) Сквозная практическая подготовка : программа и методические указания для студентов специальности 270102.65 Промышленное и гражданское...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ СЫКТЫВКАРСКИЙ ЛЕСНОЙ ИНСТИТУТ – ФИЛИАЛ ГОСУДАРСТВЕННОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЛЕСОТЕХНИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ ИМЕНИ С. М. КИРОВА КАФЕДРА ДОРОЖНОГО, ПРОМЫШЛЕННОГО И ГРАЖДАНСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СТРОИТЕЛЬНЫЕ МАШИНЫ САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ РАБОТА СТУДЕНТОВ Методические указания для подготовки дипломированных специалистов по направлению 653500 Строительство специальности 270102 Промышленное и...»

«СЫКТЫВКАРСКИЙ ЛЕСНОЙ ИНСТИТУТ КАФЕДРА ВОСПРОИЗВОДСТВА ЛЕСНЫХ РЕСУРСОВ СЕЛЕКЦИЯ РАСТЕНИЙ САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ РАБОТА СТУДЕНТОВ Методические указания для подготовки дипломированного специалиста по направлению 656200 Лесное хозяйство и ландшафтное строительство специальности 250201 Лесное хозяйство СЫКТЫВКАР 2007 ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ СЫКТЫВКАРСКИЙ ЛЕСНОЙ ИНСТИТУТ – ФИЛИАЛ ГОУ ВПО САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЛЕСОТЕХНИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ ИМЕНИ С. М. КИРОВА КАФЕДРА ВОСПРОИЗВОДСТВА...»

«Х.З. Ксенофонтова Социология управления Допущено Советом Учебно-методического объединения вузов России по образованию в области менеджмента в качестве учебного пособия по специальности Менеджмент организации УДК 316:65.0(075.8) ББК 60.561.1я73 К86 Рецензенты: В.В. Маркин, заведующий кафедрой управления и социологии Пензенского государственного университета, д-р соц. наук, проф., С.Д. Резник, директор Института экономики и менеджмента Пензенского государственного университета архитектуры и...»

«1 Министерство сельского хозяйства РФ ФГОУ ВПО Кубанский государственный аграрный университет ФАКУЛЬТЕТ ВОДОХОЗЯЙСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И МЕЛИОРАЦИИ ФАКУЛЬТЕТ ВОДОСНАБЖЕНИЯ И ВОДООТВЕДЕНИЯ Кафедра гидравлики и сельскохозяйственного водоснабжения МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ для практических занятий по гидравлике для студентов специальности 311300 - Механизация сельского хозяйства; 110302 – Электрификация и автоматизации сельского хозяйства; 2701.02 Промышленное и гражданское строительство Краснодар...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Сыктывкарский лесной институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный лесотехнический университет имени С. М. Кирова Кафедра дорожного, промышленного и гражданского строительства СТРОИТЕЛЬНЫЕ МАШИНЫ Учебно-методический комплекс по дисциплине для студентов специальности 270102 Промышленное и гражданское строительство всех форм...»

«Продолжается обсуждение проектов документов в Состав заместителей министра строительства рамках совершенствования системы и ЖКХ России сформирован ценообразования и финансирования проектной деятельности Национальное объединение Распоряжением проектировщиков в целях председателя ознакомления и обсуждения Правительства РФ на выложило на свой сайт должность заместителя проекты пяти документов по министра строительства и некоторым Сборникам ЖКХ РФ назначен Андрей базовых цен в рамках Чибис. Это...»

«Федеральное агентство по образованию Томский государственный архитектурно-строительный университет ОСНОВАНИЯ И ФУНДАМЕНТЫ Методические указания к самостоятельному изучению дисциплины Составитель А.Г. Боровиков Томск 2010 Основания и фундаменты: методические указания к самостоятельному изучению дисциплины / Сост. А.Г. Боровиков. – Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2010. – 14 с. Рецензент д.т.н. В.М. Картопольцев Редактор Е.Ю. Глотова Методические указания к самостоятельному изучению...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Сыктывкарский лесной институт – филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный лесотехнический университет имени С. М. Кирова Кафедра гуманитарных и социальных дисциплин УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС по дисциплине История архитектуры для подготовки дипломированных специалистов по направлению 270100 Архитектура и строительство специальности 270102 Промышленное и...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Сыктывкарский лесной институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный лесотехнический университет имени С. М. Кирова Кафедра дорожного, промышленного и гражданского строительства ИНЖЕНЕРНЫЕ СООРУЖЕНИЯ В ТРАНСПОРТНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ Учебно-методический комплекс по дисциплине для студентов специальности 270205 Автомобильные дороги и...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ СЫКТЫВКАРСКИЙ ЛЕСНОЙ ИНСТИТУТ – ФИЛИАЛ ГОСУДАРСТВЕННОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЛЕСОТЕХНИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ ИМЕНИ С. М. КИРОВА Кафедра экономической теории и прикладной экономики РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ РАБОТА СТУДЕНТОВ Методические указания для подготовки дипломированных специалистов по специальности 270102 Промышленное и гражданское строительство СЫКТЫВКАР 2007 УДК...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Тихоокеанский государственный университет ЗАДАЧИ ТЕОРИИ УПРУГОСТИ.ЧАСТНЫЕ Методические указания к выполнению контрольной работы для обучающихся по направлению подготовки бакалавров Строительство заочной формы обучения Хабаровск Издательство ТОГУ 2014 1 УДК 539.3/6(076.5) Частные задачи теория упругости : методические указания к выполнению...»








 
© 2013 www.diss.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Авторефераты, Диссертации, Монографии, Методички, учебные программы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.