WWW.DISS.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

 

САНКТ - ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ

На правах рукописи

СМИРНОВ Владимир Алексеевич

ОРГАНИЗАЦИОННО - ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

ИНВЕСТИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - экономика и управление

народным хозяйством

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Санкт - Петербург 1999

Работа выполнена в Санкт - Петербургском государственном университете экономики и финансов

Научный консультант доктор экономических наук, профессор А.Е. КАРЛИК

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор Е.Л.КАНТОР доктор экономических наук, профессор Ю.П.ПАНИБРАТОВ доктор экономических наук, профессор В.Е.РОХЧИН

Ведущая организация Российская Академия инвестиций и экономики строительства

Защита состоится «»_1999 г. в _ час..на заседании диссертационного совета Д 063.86.01 при Санкт Петербургском государственном университете экономики и финансов по адресу : 191023 Санкт - Петербург, ул. Садовая д.21, ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт Петербургского государственного университета экономики и финансов

Автореферат разослан «»» 1999 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета Д 063.86. Н.В.Войтоловский

1.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Проблема повышения эффективности российской экономики неразрывно связана с инвестиционным обеспечением процесса функционирования всех отраслей народного хозяйства. Современное состояние инвестиционной сферы, значительное падение объема инвестиций и изменение их структуры по формам собственности и объектам инвестирования позволяют говорить об общеэкономическом кризисе как кризисе инвестиционном, а также об изменении приоритетов инвестиционной деятельности. Эти процессы в определенной степени определяются как переменами, происходящими в финансовой сфере, производственном секторе, так и изменение платежеспособного спроса населения и корпоративного сектора.



Общий объем инвестиций в 1998 г. составил 88 % к уровню 1997 года, а за время реформ объем инвестиций сократился почти в 5 раз.

Особенностью 1996 и 1997 гг. является углубление кризиса в непроизводственном строительстве, прежде всего в строительстве жилья. До этого именно жилищное строительство было стабилизирующим фактором в инвестиционном комплексе. В 1996 г.

объемы непроизводственного строительства сократились на 24 %, а в 1997 г. - еще на 12%. Сокращение объемов строительства несомненно оказало влияние на повышение активности на вторичном рынке недвижимости, поскольку недвижимая собственность, как объект рынка, продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования. Объектом инвестиций в данном случае являются не только законченные объекты жилой недвижимости ( квартиры, коттеджи и др.) и коммерческой ( включающей в себя объекты различного функционального назначения - торговые, офисные, бытового сервиса и др.), но и объекты, требующие определенных работ по развитию (девелопменту) недвижимости.

Развитие (девелонмент) недвижимости ( далее автор будет использовать оба термина равнозначно) возникает с переходом к рынку и представляет собой управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающем в себя ряд этапов, начиная от выбора экономически эффективного проекта до реализации созданного объекта недвижимости или передачи его в эксплуатацию. Суть деятельности девелопера ( физического или юридического лица) - это организация разработки и создания объекта недвижимости, пользующегося спросом на соответствующем сегменте рынка недвижимости с тем, чтобы компенсировать инвестиционные затраты и получить определенную прибыль.

Следует отметить, что отдельные аспекты исследуемой проблемы достаточно полно рассматривались в экономической литературе и диссертационных исследованиях. Так, теоретические вопросы инвестиционной деятельности и инвестиционного обеспечения проектов, оценки эффективности их реализации изучены в работах Р.Бауэра, В.Беренса, В.Бочарова, В.Бузырева, А.Горбунова, А.Карлика, А.Когута,В.Сироткина, Т.Хачатурова и других. Российскими авторами А.Ковалевым, Л.Лимоновым.Е. Тарасовичем, А.Черняком обобщены и развиты теоретические и методические основы оценки имущества и бизнеса, в том числе и оценки недвижимости. В то же время практически отсутствуют комплексные исследования, связывающие воедино проблемы разработки инвестиционных проектов развития недвижимости, организации их реализации и инвестиционного обеспечения, равно как отсутствует подход к организации и реализации проектов развития недвижимости как к инновационному проекту, хотя по сути своей каждый инвестиционный проект инновационен.

Значимость указанной проблемы и неразработанность ее в трудах отечественных ученых и определяют актуальность диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ инвестиционного обеспечения процессов развития (девелопмента) недвижимости в условиях формирования рынков недвижимой собственности.





В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи:

исследование теоретических и методических аспектов инвестиционного процесса в условиях рыночных отношений;

анализ структурообразующих элементов процесса инвестирования;

разработка комплексной классификации инвестиций;

анализ состояния и перспектив развития инвестиционной сферы;

определение особенностей и элементов формирования и функционирования рынка недвижимой собственности;

исследование инновационных процессов применительно к процессам инвестирования в недвижимость;

изучение методов регулирования рынков недвижимой собственности;

анализ теоретических основ девелопмента недвижимости в условиях перехода к рыночным отношениям;

разработка метода оптимизации инвестиционного обеспечения процесса развития (девелопмента) недвижимости;

построение организационной структуры реализации проекта развития недвижимости.

Предметом исследования являются теоретические, методические вопросы управления недвижимой собственностью в условиях нестабильности, а также непосредственно процессов девелопмента недвижимости.

Объектом исследования являются инвестиционные проекты развития недвижимости, строительные и девелоперские предприятия (фирмы).

Теоретической и методической основой проведенного исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области проблем инвестиционного проектирования, инновационных проектов развития и управления недвижимостью. Использованы законодательные и другие нормативные акты, регламентирующие инвестиционную деятельность, а также деятельность на российском рынке недвижимости.

В работе использовались общенаучные методы исследования анализ и синтез, системный анализ, методы инвестиционно финансового планирования, экспертных оценок.

Статистической базой исследования являются материалы Госкомитета по статистике РФ, Статистического управления по Санкт Петербургу, данные ряда риэлтерских и строительных фирм, а также данные.полученные автором непосредственно на объектах исследования, в том числе и по инвестиционным проектам девелопмента недвижимой собственности, разрабатывавшихся и реализовывавшихся под руководством и при непосредственном участии автора.

Автором опубликовано 43 печатные работы, из них по теме диссертации 21 работа, в том числе монография, учебные пособия, брошюры. Основные положения диссертационного исследования докладывались на международных конференциях и конгрессах "Маркетинг и проблемы информатизации" (СПб., 1996), "Экономические и социальные технологии переходного общества" (Пермь, 1997), российских и региональных конференциях и семинарах.

Диссертационное исследование состоит из введения, четырех глав и заключения.

Во введении обоснованы актуальность темы исследования, степень ее разработанности, определены цель и задачи исследования, сформулированы научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Теоретические и методические аспекты процесса инвестирования в условиях рыночных отношений» автор рассматривает структурообразующие элементы инвестиционного процесса, анализирует понятия «инвестиции» и «капиталовложения», уточняет состав и структуру участников рынка инвестиций и приводит разработанную им классификацию инвестиций. Проведен анализ теоретических и методических основ инвестиционного проектирования, где инвестиционный проект рассматривается как синтез информационной, концептуальной и эксплуатационной компонент инвестиционного процесса. Большое внимание уделено исследованию состояния инвестиционной сферы России и стратегии ее развития, что позволило автору сделать выводы о путях активизации инвестиционного процесса.

Во второй главе «Инвестиционная деятельность на рынке недвижимой собственности в России» подробно рассматриваются элементы и основные понятия рынка недвижимости, показано становление рынка недвижимости как неотъемлемой составляющей совокупности рынков. Особое внимание автором уделяется анализу механизма функционирования первичного и вторичного рынков недвижимости и показано состояние и перспективы развития рынка недвижимости Санкт - Петербурга. Исследование системы управления недвижимым имуществом в Санкт - Петербурге позволило автору сделать ряд предложений по ее совершенствованию. В данном разделе автор делает закономерный вывод об инновационном характере инвестиционных операций на рынке недвижимой собственности, что потребовало исследования инновационной составляющей инвестиционных процессов.

В третьей главе «Инновационное обеспечение процессов инвестирования» автор исследовал теоретические основы инновационной деятельности, проанализировал сущность, формы и пути реализации инноваций, показал значимость инновационного обеспечения процессов инвестирования, как основы повышения их эффективности, выделил структурообразующие элементы инновационного процесса.

В четвертой главе «Разработка и реализация проектов девелопмента недвижимости на основе инновационных подходов» автор раскрывает сравнительное новое для российской экономики понятие девелопмента(развития ) недвижимой собственности, анализирует основные направления финансового обеспечения инвестиций в развитие недвижимости для различных вариантов соответствующих инвестиционных проектов. Большое внимание уделено менеджменту недвижимости как комплексной системе удовлетворения потребностей клиента в конкретном виде недвижимости. Предложены методические основы финансового (инвестиционного) и организационного обеспечения процессов развития недвижимости как многомерных инновационных процессов. Приведены конкретные разработки автора в области проектов развития недвижимости.

В заключении содержатся основные выводы и предложения, вытекающие из результатов проведенного исследования.

П.ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

1.Анализ понятий и сущности инвестиций, проведенный автором, отчетливо показывает различное понимание сущности инвестиций в рыночной и централизованной плановой экономики.

Определение капиталовложений, характерное для административнокомандной системы управления и жесткого централизованного планирования носят ярко выраженный затратный характер и сужают область инвестирования только, например, до вложений в увеличение и совершенствование основных фондов. Факт существования финансовых и других видов инвестиций отечественной экономической наукой не рассматривался, отсутствует какой-либо намек на результат, который должен проявляться как функция сделанных затрат. Иного в условиях административной системы распределения ресурсов, единообразия форм собственности и полного отсутствия рынка ценных бумаг быть не могло. Плановая система хозяйствования предполагала наличие инвестиций в виде затрат, которые отличались от текущих издержек только единовременным характером, а результативность затрат на уровне определений полностью игнорировалась. Кроме различий в понимании сущности инвестиций в двух системах хозяйствования существует и различие в терминологии. В условиях рыночной экономики для обозначения акта вложения капитала применяется чаще всего термин «инвестиции», а в условиях плановой экономики этот термин был заменен категорией «капиталовложения», что подчеркивало разный механизм инвестиционного процесса в двух системах.

2.Говоря о целеполагании процессов инвестирования, следует отметить две группы целей:

связанные с ростом удовлетворения потребностей инвестора;

связанные с оптимизацией финансового и имущественного состояния реципиента инвестиций.

Существенная особенность этих групп целей состоит в том, что, как правило, достижение целей, относящихся к одной группе, препятствует достижению целей из другой группы, причиной этого является единый источник средств для достижения поставленных целей - прибыль, полученная в результате реализации инвестиционного проекта, и в идеальном случае цели (интересы) инвесторов и реципиентов могут совпадать. Обеспечение совпадения целей является одной из ключевых задач управления инвестиционным процессом, а согласование интересов субъектов инвестиционного процесса представляет собой инновационный аспект управления процессом инвестирования. Автором, исходя из многообразия целей, преследуемых инвестором и реципиентом, и проведенного анализа разработана комплексная классификация инвестиций, учитывающая всю совокупность факторов, определяющих условия их реализации и эффективности (табл. 1).

3.Автором на основе анализа и изучения опыта инвестиционного проектирования в российской экономике и за рубежом отмечено, что основными отличительными чертами разработки и реализации инвестиционных проектов в постприватизационный период являются:

необходимость модернизации производства на основе обновления производственного аппарата предприятий; недостаточная управляемость предприятий; проблемы с получением средств для инвестирования реального сектора из традиционных источников;

разрушенные производственные связи, которые не позволяют даже при наличии инвестиций полностью реализовать цели инвестиционных проектов;

политическая и экономическая нестабильность, препятствующая притоку иностранных инвестиций;

повышенная рискованность инвестиций в российскую экономику, что заставляет инвесторов закладывать высокую норму прибыли, отвергая тем самым подавляющее большинство инвестиционных проектов;

Показатели Градация показателей классификации Объект 1. Производственные: Направленность инвестирования Область Ресурсное обеспечение Характеризует инвестирования Производство Реализация инвестиции на Форма Государственные Частные Характеризует Региональный За рубежом Внутренние аспект Региональные инвестиций Степень Независимые Требующие Дает возможность подверженности сопутствующих инвестиций принятию конкурирующих стратегии Форма эффекта Экономический Соотношение Однократные инвестиции - Характеризует момента многократный выпуск длительность вложений и продукции Многократные периода вложений результатов - однократный выпуск получения отсутствие стратегических инвесторов в силу распыления акций и сложности консолидации пакетов; неразвитая система страхования инвестиционных рисков; несовершенство налогового законодательства.

Исходя из сказанного и учитывая необходимость соответствия инвестиционного проектирования целям инвестора и реципиента следует, на наш взгляд, особое внимание уделить достижения максимально возможной точности оценки рискованности каждого проекта и чувствительности каждой инвестиционной альтернативы к влиянию тех или иных внешних и внутренних факторов. С этой целью нам представляется целесообразным сценарный подход о оценке рискованности проекта и использование имитационного моделирования для проработки каждой из жизнеспособных инвестиционных альтернатив по максимально возможному числу вариантов развития среды реализации проекта.

4. Ухудшение условий инвестирования в конечном итоге привело к значительному сокращению инвестиций практически во все сферы народного хозяйства России. Наиболее ярко свидетельствует об этом падение капиталоообразующих инвестиций, составивших в 1998 г.

примерно 22 % к уровню 1990 г., причем этот же показатель для инвестиций в объекты производственного назначения составляет примерно 16 %. Анализ, проведенный автором, позволяет утверждать, что основными причинами подобного состояния инвестиционной сферы являются следующие:

практически полное прекращение финансирования инвестиционной деятельности за счет бюджетов всех уровней;

невозможность использования реципиентами инвестиций долгосрочных кредитов коммерческих банков, вследствие высоких процентных ставок;

продолжающаяся инфляция, заставляющая субъекты рынка инвестиций практически всю прибыль и амортизацию направлять на текущую производственную деятельность, а не на долгосрочные вложения. На цели воспроизводства в настоящее время используется не более 35-40% амортизационных отчислений, а в некоторых отраслях Одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования, как это было показано выше, несмотря на общий инвестиционный кризис, является недвижимая собственность. В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. С точки зрения экономики недвижимости, объект недвижимой собственности - это, прежде всего, земельный участок и расположенные на нем стационарные объекты.

В мировой практике в последние годы понятие объекта недвижимости определяется как имущественный комплекс, особенности которого характеризуются двумя составляющими -землей и строениями. Однако, такой подход учитывает только физическую сущность такого явления как недвижимость, не принимая во внимание комплекс связанных с недвижимостью имущественных прав, а именно:

право на продажу объекта недвижимости, на его использование и сдачу в аренду, и на внесение в качестве залога.

6. Автором проанализировано множество подходов к классификации объектов недвижимой собственности, однако наиболее приемлемым, на наш взгляд, представляется подход, принимающий в качестве критерия направления использования недвижимости (табл.2).

Классификация объектов недвижимости исходя из направлений № Критерий классификации Объекты недвижимости категори категория используемая для ведения недвижимости, категория используемая для предназначенная для сдачи в 3 Избыточная недвижимость Земля с постройками или без, категория удовлетворения личных социально-культурного, Экономика недвижимости предполагает управление ею, имея в качестве главной цели повышение эффективности операций с недвижимой собственностью. Доходными являются операции, производимые с первыми тремя категориями объектов недвижимости - объектами, способными реально или потенциально приносить доход 7. Дальнейшее исследование проблем управления, в том числе и девелопмента недвижимости, требует выделения характерных свойств, имманентных недвижимой собственности:

- неравномерность денежных потоков, связанная с состоянием объектов недвижимости в разные периоды ее существования.

Инвестиции в недвижимость связаны, как известно, с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения.

Конец периода владения - продажа объекта, как правило, связан с максимальными поступлениями по объекту (рис. 1 ) приобретение Рис. 1. Динамика денежных потоков за период владения объектом недвижимости - потенциальный рост стоимости земли за счет влияния таких факторов, как изменения в системе землепользования;

относительный дефицит участков со схожими характеристиками, инфляционные процессы;

- износ зданий и сооружений - снижение стоимости объектов недвижимости (зданий и сооружений) с течением времени, ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшении строительных материалов (моральный износ) и прочих внешних факторов;

- раздельные юридические права; как уже упоминалось выше, каждый объект недвижимой собственности неотделим от пакета связанных с ним имущественных прав;

- риск и неопределенность; особенности рисков связаны с неподвижностью и физической неперемещаемостью объектов недвижимости;

- сложность и гибкость системы финансирования приобретения объектов недвижимости;

- локализованность, сегментированность и персонализация рынков недвижимости; рынки недвижимости по своей сути локализованы.

Цена сделки устанавливается, как правило, на основе индивидуальных переговоров, а не только под воздействием факторов спроса и предложения.

8. Развитие рыночных отношений в России привело к формированию основных элементов рынка недвижимой собственности.

Первый этап становления российского рынка недвижимости приходится на начало приватизационных процессов. Приватизация, вопервых, позволила говорить о недвижимых объектах как об особой разновидности товара, которая может являться объектом отношений собственности, а следовательно, нуждается в механизме, позволяющем в полной мере реализовать право собственности, а также осуществлять передачу и разделение этого права- в рынке. Во-вторых, приватизация обусловила развитие института оценки недвижимой собственности, что является необходимым звеном рыночного механизма. Таким образом, приватизационные процессы дали старт формированию вторичного рынка недвижимости.

Мы акцентируем внимание на термине "вторичный рынок", поскольку ряд исследователей, с которыми мы склонны согласиться, полагают, что основные элементы первичного рынка недвижимости экономического механизма, направленного на создание объектов недвижимой собственности существовал и централизованной плановой экономике. Если представить формально структуру первичного рынка, то при административно -командной системе функции собственника, инициатора и финансовых институтов выполняло государство, а функции подрядчика - проектировщика, строителя выполняли на хоздоговорных условиях соответствующие научные, проектные и строительные организации (рис.2).

Цена объекта недвижимости в плановой экономике складывалась из затрат заказчика на строительство нового объекта. С учетом того, что собственником как земельного участка, так и возведенных на нем стационарных построек, выступало государство, и реальной передачи прав собственности не осуществлялось, можно сделать вывод о существовании подобия первичного рынка недвижимости в плановой экономике.

Процесс приватизации способствовал на наш взгляд, созданию подобия вторичного рынка недвижимости. Нужно пояснить, почему можно говорить только о подобии вторичного рынка.

Поскольку вопрос о частной собственности на землю и свободном обороте земли в отечественном законодательстве до сих пор остается открытым, в России сохраняется характерное для централизованной экономики положение, при котором земля удалена за рамки товарно денежных отношений. Поэтому неправомерно говорить о полноценном пакете связанных с недвижимостью имущественных прав, а следовательно - и о полностью сформировавшемся рынке недвижимости. В настоящее время в нашей стране сложился рынок основных производственных фондов, а передача имущественных прав, связанных с землей, осуществляется в виде «завуалированной»

продажи через оформление долгосрочной аренды с выплатой арендной платы за весь срок пользования вперед с правом возмездного переоформления договора аренды на другого арендатора. Подобная практика предполагает переоформление арендных договоров в договора купли-продажи при изменении законодательства.

9. Анализ особенностей рынка недвижимости как одного из рынков, присущих рыночной экономике в целом позволяет сделать определенные выводы, которые могут быть использованы при дальнейшем развитии идей управления и, в частности развития недвижимости. Для недвижимости наиболее характерными, хорошо известными, признаками, отличающими ее как товар особого рода.

являются следующие:

- уникальность и неповторимость ( как правило, каждый объект недвижимости, даже одинакового назначения, неповторим как по конструктивным, так и по технологическим особенностям );

- стационарность (невозможность физического перемещения объекта недвижимости, хотя надо отметить, что уже имеются прецеденты разборки зданий и перевоза их в том числе и за - длительность создания и долговечность использования.

Из приведенных, наиболее характерных признаков недвижимости вытекают некоторые уже не раз отмечавшиеся особенности, присущие непосредственно рынку недвижимости, а именно:

- специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на нее). Действительно, поскольку недвижимость в процессе рыночного оборота не может быть физически перемещена, необходим такой способ оборота, который обеспечивал бы переход ее как товара от одного владельца к другому, а именно через передачу прав на этот товар, что и реализуется регистрацией прав на недвижимость, и создание процедур перехода их от одного лица к другому;

- высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью. Трансакционные издержки, или издержки, связанные с проведением сделок, составляют достаточно большую величину Подобные издержки, как правило, включают в себя затраты, связанные с поиском объекта сделки, получением данных о его правовом статусе, характеристиках;

проведением предварительных переговоров, оформлением соответствующих договоров, осуществлением государственной регистрации, комиссионные и др.;

- значительно более низкая, по сравнению с другими товарами, ликвидность объектов недвижимости.

- ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма. Однажды будучи созданным, объект недвижимости в силу своей долговечности, длительное время остается на рынке как часть совокупного предложения. Это предложение может носить скрытый характер, если недвижимость используется,и принять характер явного предложения, если недвижимость перестает эксплуатироваться и начинает предлагаться на рынке. В принципе особых отличий от других рынков - ценных бумаг, товаров, рабочей силы здесь нет.

Однако разница в том, что на других рынках обращаются товары (обобщенно) с меньшими сроками жизни и имеющие возможность перемещаться в пространстве. На рынке недвижимости каждое предложение привязано к определенному региону, городу или микрорайону (локальный рынок). В этих условиях быстрое дополнительное предложение на рынок недвижимости может повлиять на обесценивание, например, нового строительства, так как цены на первичном рынке не могут быстро среагировать на приток предложений вторичного рынка.

С другой стороны, в силу длительности строительного цикла.предложение на этом рынке не может быстро прореагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения при изменении цен по сравнению с достаточно эластичным спросом фактор, ограничивающий возможности саморегулирования рынка посредством ценового механизма.

- формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей, что связано с ограниченными возможностями строительных организаций и достаточно стабильным количеством покупателей;

- рынок недвижимости - совокупность локальных региональных Из всего сказанного можно сделать основной вывод, что рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

В рамках совокупности объектов недвижимой собственности целесообразно выделение непосредственно рынков недвижимости, как строений, непосредственно привязанных к конкретным земельным участкам, и рынок неосвоенных земельных участков. Такое деление обусловлено различным подходом к дальнейшим действиям с этими объектами недвижимости (рис. 3).

Рис. 3. Отличие рынков земельных участков от рынков недвижимости 10. Особое внимание в процессе анализа существующего положения и динамики рынка недвижимости в Санкт -Петербурге а было уделено рынку аренды нежилых помещений, что связано с предметом профессиональной деятельности автора в течение ряда лет. Рынок нежилых помещений, как известно, подразделяется на несколько сегментов, которые классифицируются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные. Что касается офисных и торговых помещений, то в зависимости характеристик их можно разделить на четыре класса (табл. 3 ), причем проведенные маркетинговые исследования позволили определить классы основных арендаторов помещений, предназначенных под офисы или торговые залы.

Класс Характеристика помещения помещения А Помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города. Обязательно наличие собственной службы безопасности, современных систем телекоммуникационной связи, охраняемой автостоянки, оборудование по западным стандаритам В Все вышеперечисленные характеристики, однако спектр предлагаемых С Офисы в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебные заведения и др.), расположены вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей, у станций метро D Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных 11. Автором рассмотрена система управления недвижимостью в Санкт - Петербурге и отмечены негативные тенденции, характерные для этого процесса. В частности отмечено, что действующая система неэффективна с точки зрения формирования доходной части городского бюджета. Доля доходов от недвижимости в бюджете кране незначительна (3 - 5 %), в то время как в крупных городах западных стран эта величина достигает 40 % и более. По мнению автора, это связано отсутствие достаточно строгого контроля за передачей в аренду и уплатой арендных платежей. По имеющимся данным общая сумма задолженности по арендной плате за объекты нежилого фонда, находящиеся в государственной собственности на 1.03.1998 по Санкт Петербургу равна примерно 315 млн.руб., что составляет 1,2 % доходной части бюджета Санкт -Петербурга. В диссертации разработаны предложения по совершенствованию системы управления недвижимой собственностью в Санкт -Петербурге.

12. По мнению автора, операции с недвижимостью в российских условиях приобретают инновационный характер. Поясним, что мы будем понимать под инновационным аспектом применительно к инвестиционным проектам в сфере недвижимости. Принято различать следующие основные виды инноваций: продуктовые, технологические, организационные. В нашем случае наибольший интерес с точки зрения организации процесса инвестирования составляет последняя разновидность. Два первых вида инноваций продуктовые и технологические имеют отношение к первичному рынку недвижимости, к процессу создания нового объекта недвижимой собственности, который может отличаться от существующих либо принципиально новым подходом к использованию земельного участка (продуктовая инновация), либо использованием последних инженерных достижений в процессе строительства (технологическая инновация). Любые новшества, возникающие на вторичном рынке недвижимости, - новые схемы финансирования, оригинальные модели инвестиционного процесса, новые подходы к управлению объектом, повышающие его стоимость - относятся к организационным нововведениям. Реализуются организационные нововведения через появление новых функций у субъектов вторичного рынка недвижимой собственности.

Традиционно к субъектам вторичного рынка недвижимой собственности относятся собственники, посредники и финансовые институты (рис. 4 ).

прочие кредитные институты Рис. 4. Взаимодействие субъектов вторичного рынка недвижимости Очевидно, что с точки зрения инвестиционного цикла, указанная схема взаимодействия предусматривает долгосрочный характер инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Как уже упоминалось выше, российский рынок обладает определенной спецификой, в силу которой практически выпадают из рыночного механизма два важнейших субъекта -инвестиционные институты как источник ипотечного кредитования (на современном этапе становления рыночных отношений в России недвижимость представляет интерес для инвестиционных институтов лишь в качестве обеспечения при кредитовании при условиях, исключающих ипотечное финансирование) и страховщики, которые осуществляют страхование имущества, а не инвестиционных рисков, связанных с ее приобретением.

Таким образом, перед инвестором, желающим реализовывать связанные с недвижимой собственностью инвестиционные проекты, стоит проблема поиска нетрадиционных источников финансирования или возможности получения необходимых финансовых ресурсов за счет реализации краткосрочных инвестиционных операций. В результате, на рынке недвижимости появляются субъекты, функции которых позволяют реализовывать краткосрочные инвестиции. Рынок недвижимой собственности пересекается с фондовым рынком, поскольку инвестор - собственник становиться инвестором на фондовом рынке (рис. 5).

Долгосрочные вложения Рис. 5. Интересы инвестора на рынке недвижимости и фондовом рынке.

Организационные инновации подобного рода позволяют усовершенствовать процесс финансирования проектов, связанных с недвижимой собственностью и повысить эффективность инвестирования за счет минимизации стоимости применяемого капитала. Поскольку в данном случае весь используемый капитал является собственным и не зависит от уровня кредитного процента, его стоимость определяется исключительно требованиями инвестора к доходности капитала.

Новый подход к инвестированию в сфере недвижимой собственности, инновационный его характер требует рассмотрения вопросов, связанных с инновационной деятельности применительно к проблемам управления недвижимым имуществом.

12. Сохранение потенциала российской экономики требует выработки новых подходов к инвестиционному обеспечению развития инновационного процесса в целом и как совокупности отдельных инновационных проектов. Особое место занимает проблема финансового обеспечения инновационного процесса. исходной для любого инновационного проекта точкой является соединение ранее созданного научного задела и инвестиций, позволяющих трансформировать его в успешное экономически значимое нововведение. Исследование организационно -экономических проблем инвестирования в инновационные проекты необходимо для понимания, каким образом инвестировать, а в итоге, для разработки организационно - экономического механизма удовлетворения инвестиционного спроса, генерируемого инновационными проектами во всех отраслях материальной деятельности, в том числе в области управления недвижимостью 13. Автором проведен анализ теоретических и методических основ инновационной деятельности в области управления недвижимой собственностью и выделены основные виды инноваций, имманентные этой сфере. Как известно, общепринятая классификация инноваций предусматривает формирование групп инноваций по различным критериям: сфере приложения; предмету; степени новизны;

причинам возникновения; роли в процессе производства и масштабам распространения. Для инновационной деятельности в сфере недвижимости характерны организационные инноваций, проявляющие себя в приложении к процессу создания и реализации недвижимости и позволяющие сократить эти сроки, а также инновации экономические, позволяющие минимизировать затраты на всех стадиях. В то же время, недвижимости связан и с возможностью применения технологических инноваций, позволяющих сократить сроки реализации строительства как одной из стадий девелопмента, повысить качество продукции и снизить относительные затраты на единицу полезности.

14. Особое внимание в диссертационном исследовании уделено организационно - экономическим основам процесса развития (девелопмента) недвижимости, под которым в общепринятом понимании подразумевается выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий и сооружений.

Если исходить из этого определения, то можно считать что профессиональный девелопмент в России и бывшем Советском Союзе существовал. Действовавшая длительное время система организации процессов строительства, реконструкции технического перевооружения, рекультивации, мелиорации земель и др., основываясь на централизации принимаемых решений о реализации того или иного проекта, планировании реализации, управлении реализацией и распределении ресурсов всех видов, включая финансовые, строительные материалы и механизмы, подрядные мощности и др., достигала тех же целей, что предполагает и девелопмент. То есть, материальный результат этой деятельности и деятельности девелопера ( субъекта, осуществляющего девелопмент), практически идентичны. В то же время, существует и принципиальное различие, заключающееся в том, что девелопмент представляет собой особый род профессионально -предпринимательской деятельности. В условиях же плановой централизованной экономики функции девелопера были разделены в зависимости от стадии подготовки и реализации соответствующего проекта.

Девелопмент в качестве особого вида деятельности может выделиться только при разрушении системы централизованного планирования, финансирования и управления инвестиционно строительной деятельностью, децентрализации принятия экономических решений на всех стадиях подготовки и реализации инвестиционного проекта. Естественно, это требует создания организационно -экономических институтов, способных обеспечить реализацию инвестиционных проектов, принять на себя связанные с их осуществлением риски, организовать финансирование, построить систему инвестицонно - финансового планирования, гарантировать экономическую эффективность проекта. Именно эти функции и должны реализовываться девелоперскими фирмами.

Даже среди профессиональных участников рынка недвижимости существует ограниченное представление о девелоперской деятельности как реализации функций строительства и реконструкции. С такой позицией можно согласиться но только с той точки зрения, что девелоимент обязательно предполагает внесение качественных изменений в объект недвижимости, его материальное преобразование.

Нужно отметить, что само понятие «материальное преобразование»

является неконкретным и чтобы конкретизировать его, необходима разработка соответствующей классификации зданий и помещений по комплексу признаков. Такие классификации существуют и широко используются, в частности в Великобритании приняты следующие классы в зависимости от функционального назначения зданий и помещений: «А» - розничная торговля: «В» - офисные помещения:«С»

- склады и т.д. В свою очередь, каждый класс разделен на подклассы, например, «А1»- розничная торговля продовольственными товарами.

Изменение функционального назначения в пределах одного класса не требует разрешения на девелопмент, выход же за пределы класса требует такового. Из этого следует, что система плановых разрешений является важнейшей составляющей регулирования развития (девелопмента) недвижимости и обеспечивает контроль местных органов власти над процесса ми развития территорий.

Таким образом, девелопмент, с точки зрения его материально вещественного содержания включает в себя две основные составляющие:

проведение строительных или иных работ над зданиями и землей:

изменение функционального использования зданий или земли.

15. Основной задачей девелопера является организация реализации проекта развития недвижимости и, прежде всего, выбор источников финансирования, поиск потенциальных инвесторов и реализация в процессе осуществления проекта механизмов финансирования и возврата инвестиционных ресурсов.

Опыт показывает, что варианты финансирования сводятся к следующим:

сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с долгосрочным кредитованием (рис.б);

ипотечное кредитование (в различных вариантах: ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с плавающей ставкой, «участвующая ипотека» и т.п.);

форвардное финансирование институциональным инвестором ( фактически предварительная продажа объекта по более низкой, чем рыночная, цене с последующим распределением получаемого дохода между девелопером и инвестором);

создание совместных предприятий;

выпуск ценных бумаг: долгосрочных долговых обязательств (облигаций), акций и пр.

Возможность и целесообразность привлечения того или иного источника финансирования проектов развития недвижимости непосредственно зависит от типа недвижимости. Автором, на основе изучения опыта девелопмента за рубежом, разработаны методические основы выбора метода финансирования с учетом критерия минимизации затрат по конкретному проекту девелопмента недвижимости. Приведены сравнительные показатели инвестиционного проекта развития недвижимости по альтернативным вариантам финансирования.

16. Особое внимание автором было уделено организации разработки и реализации проектов недвижимости как инновационных проектов, которые включают в себя замысел (проблему), средства его реализации (решение проблемы). Системные исследования предполагают рассмотрение проекта с двух точек зрения: как структуры и как процесса. В табл.4 представлена разработанная нами логическая укрупненная структура инновационного проекта в области развития недвижимости, складывающаяся из соответствующих элементов с указанием результата каждого этапа.

Сфера деятельности Зона проекта Результат Сфера бизнеса Зона организации Определение Научно-методическая Зона технико- Решения по Законодательная сфера Правовая зона проекта Документы, Сфера теории и Зона разработки Проектная практики разработки проекта документация проектов Финансовая сфера Зона финансового Инвестиционнорынок капитала) обеспечения проекта финансовое недвижимости землепользования строительства или Сфера методики и Зона строительства Здания и сооружения практики строительства Сфера инженерных Зона инжиниринга Технологические Сфера сырьевого Зона снабжения Материальное Сфера сбыта Зона продажи объекта Конечная продукция В развитие данной схемы автором разработана уточненный алгоритм подготовки, разработки и реализации проекта развития Краткосрочный строительство Рис. 6. Один из вариантов взаимодействия финансового института, девелопера и институционального инвестора в финансировании проекта девелопмента недвижимости, адаптированный к современным российским условия применительно к девелопменту в области деловой недвижимости.

Практически все научные разработки были реализованы в инвестиционных проектах девелопмента недвижимости, выполненных под руководством и при участии автора. В диссертации представлены данные по проекту, разработанному и реализуемому под руководством и при участии автора, заключающегося в преобразовании комплекса жилых зданий по Невскому пр. и ул.Восстания (Санкт - Петербург) в многофункциональный торгово -офисный центр, включающий в себя универмаг, отдельные магазины,, офисы, рестораны, гараж и т.п.

Ш. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования автора. Конкретное личное участие автора в получении результатов, изложенных в диссертации, и личный вклад автора в проведенное исследование проблемы состоят в следующем:

разработка и постановка цели и задач исследования;

анализ теоретических и методических аспектов процесса инвестирования и его структурообразующих элементов;

определение особенностей и элементов формирования и функционирования рынка недвижимой собственности;

анализ теоретических, методических и практических основ девелопмента недвижимости как процесса и как вида деятельности;

разработка методических основ оптимизации инвестиционного обеспечения процесса девелопмента недвижимой собственности;

построение организационной структуры реализации проекта девелопмента недвижимости.

IY. СТЕПЕНЬ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ

РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором впервые проведено комплексное исследование теоретических, методических и практических вопросов, связанных с инвестиционным обеспечением проектов девелопмента недвижимости, организацией их разработки и реализации. К основным результатам, определяющим научную новизну диссертационного исследования, относятся:

n разработка и обоснование комплексной классификации инвестиций, учитывающей всю совокупность факторов, определяющих условия их реализации и эффективность, что позволяет более обосновано формировать инвестиционное обеспечение проектов развития недвижимости;

n обосновано, что инвестиционные проекты в сфере недвижимости носят инновационный характер, причем инновации продуктовые и технологические характерны для первичного рынка недвижимости, в то время как для вторичного рынка недвижимости более характерны организационные нововведения;

n уточнено понятие девелопмента (развития) недвижимой собственности с одной стороны, как процесса создания имеющего спрос на рынке объекта недвижимости, позволяющего вернуть инвестированные в проект средства и получить прибыль, с другой как особого рода профессиональной предпринимательской деятельности;


n разработана концепция девелопмента недвижимой собственности, как объекта предпринимательства, включающая комплексную модель организаций девелопмента и модель инвестиционного обеспечения;

n рассмотрены и систематизированы схемы финансирования инвестиционных проектов недвижимости применительно к различным условиям разработки и реализации указанных проектов и разработаны методические основы оптимизации инвестиционного обеспечения;

n на основе реализации подхода к проекту развития недвижимости как к многомерному инновационному процессу, разработан алгоритм подготовки, разработки и реализации этих проектов в сфере недвижимости, используемой для ведения бизнеса.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что использование выводов, предложений и рекомендаций автора позволит на основе оптимизации альтернатив организации и инвестирования проектов развития недвижимости, сократить сроки их подготовки и реализации и снизить относительные затраты на единицу полезности. Основные положения диссертации используются автором при чтении курсов “Инвестиционная деятельность предприятия” и “Анализ и оценка инвестиций в недвижимость” в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

Монографии, брошюры, учебные пособия 1. Организационно-экономические аспекты инвестирования проектов развития недвижимости. - СПб.: Изд - во СПбГУЭФ, 1999.9,8 п.л.

2. Основы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов. Методические аспекты. - СПб.: Изд-во ЛИК, 1995. 4,2 п.л.

(в соавторстве - автора 2,4 п.л.) 3. Экономические основы инвестиционной деятельности. Учебное пособие. - СПб.:Изд-во СПбИМ,1996. 3,5 п.л. (в соавторстве - автора 1,5 п.л.) 4. Оценка инвестиций в повышение качества продукции. Методическое пособие. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 3 п.л. (в соавторстве - автора 1, п.л.).

5. Вопросы применения экономической теории и практики в условиях формирующегося рынка недвижимости / Маркетинг и проблемы информатизации предпринимательства. Тезисы докладов Международного конкресс.ч.1. - СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1996. 0. 6. Системный анализ - методическая основа инновационного проектирования/ Маркетинг и проблемы информатизации предпринимательства. Тезисы докладов Международного конгресса.ч.1 - СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1996. 0,2 п.л. (в соавторстве автора 0,1 п.л.) 7. Механизм управления финансово-промышленными группами /Переход к рыночной экономике: проблемы и перспективы.

Сб.научн.трудов. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1997. 0,5 п.л. (в соавторстве - автора 0,25 п.л.).

8. Эволюция инновационного процесса в условиях рыночной экономики /Переход к рыночной экономике: проблемы и перспективы. Сб.научн.трудов - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1997. 0, п.л. (в соавторстве - автора 0,2 п.л.) 9. Инвестиционная политика предприятия /Проблемы экономического развития. Сб.научн.трудов. Под ред. д-ра экон.наук., проф.А.Е.Карлика. - СПб.: Изд-во “Шанс”, 1997. 0,5 п.л.

10. Инвестиции и конкурентоспособность экономики России/ Проблемы экономического развития. Сб.научн.трудов. Под ред. д-ра экон. наук., проф.А.Е.Карлика - СПб.: Изд-во “Шанс”, 1997. 0,3 п.л.

11. Управление финансово-промышленными объединениями на современном этапе реформирования экономики России/ Экономические и социальные технологии переходного общества.

Тезисы докладов Международной науч.-практич.конф. - Пермь: Издво Пермского Гос.университета, 1997, 0,2 п.л.

12. Финансовая деятельность аптечного предприятия (аптеки) на рынке ценных бумаг/ ФАРМЭКСПРЕСС. Журнал фармацевтической ассоциации СПб и Северо-Запада. №№ 10,11,12 - 1997, 1,2,3 - 1998.

2,4 п.л. (в соавторстве - автора 1,0 п.л.) 13. Финансовое обеспечение крупномасштабных инвестиционных проектов / Научная сессия профессорско -преподавательского состава, научных сотрудника и аспирантов по итогам НИР 1997 г.

Краткие тезисы докладов.ч.2., Изд-во СП6ГУЭФ, 1998.

14. Управление инновациями в инвестиционной деятельности на рынке недвижимой собственности в России / Экономика перехолдного периода: опыт проблемы, пути становления. Межвузовский сборник. - Уфа: Изд - во Фонда содействия развитию научных исследований,1998. 0,3 п.л.

15. Проблемы эффективной инвестиционной политики финансовокредитных структур / Экономика переходного периода: опыт, проблемы, пути становления. Межвузовский сборник. - Уфа: Изд во Фонда содействия развитию научных исследований, 1998.0,5 п.л.

( в соавторстве- автора 0,3 п.л.).

16. Инновационная стратегия отраслей топливно -энергетического комплекса / Проблемы экономического развития. Под ред.д-ра экон.наук., проф.А.Е.Карлика.Сб. научн.трудов.- СПБ.: Изд-во СпбГУЭФ, 1998 0,5 п.л. ( в сопавторстве - автора 0,3 п.л.).

17. Опенка эффективности инноваций в стратегии институционального инвестора / Проблемы экономического развития. Под ред.д-ра экон.наук, проф.А.Е.Карлика. Сб.научн.трудов. - СПб.:Изд - во СП6ГУЭФ, 1998.0,4 п.л.

18. Проблема внедрения системы управления риском / Проблемы экономического развития. Под ред.д-ра экон.наук, проф.А.Е.Карлика. Сб.научн.трудов. - СПб.: Изд - во СП6ГУЭФ,1998. 0,5 п.л. ( в соавторстве-автора 0,2 п.л.).

19. Управление внедрением нововведений / Современная российская экономика (проблемы и перспективы). Сб.научн.трудов. Ч.2. - СПб.:

Изд - во СП6ГУЭФ, 1999, 0,4 п.л. (в соавторстве - автора 0,2 п.л.).

20. Инновационный подход к инвестиционной деятельности на рынке недвижимости / Современная российская экономика (проблемы и перспективы). Сб. научн.трудов. Ч.3. СПб.: Изд-во СП6ГУЭФ, 1999.

0,4 п.л. (в соавторстве-автора 0,2 п.л.).

21. Организационно - экономические аспекты развития (девелопмента) недвижимой собственности / Современная российская экономика (проблемы и перспективы).Сб. научи.трудов.Ч.3. - СПб.:Изд - во СП6ГУЭФ 1999.04п.л.

22. Инновационный подход к реализации проектов развития недвижимости / Инновационная деятельность в системе государственного регулирования: Материалы научно-практической конференции. – Ивано-Франковск: Изд – во ФДТУНГ, 1999. 0,3 п.л. ( в соавторстве – автора 0,2 п.л.).



 


Похожие работы:

«Кульнев Олег Сергеевич ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЕМ МАШИННОТРАКТОРНОГО ПАРКА ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ СУБЪЕКТОВ АГРАРНОЙ СФЕРЫ Специальность 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – АПК и сельское хозяйство) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Воронеж - 2012 Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном...»

«Колыхаева Юлия Александровна ОБОСНОВАНИЕ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ ПО ОРГАНИЗАЦИИ ТЕПЛОСНАБЖЕНИЯ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Иркутск – 2013 Диссертация выполнена на кафедре экономики и управления городским хозяйством Федерального...»

«Гейн Ольга Анатольевна ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ПРЕДПРИЯТИЯ Специальность 08.00.05. – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - промышленность) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Ижевск – 2008 1 Диссертационная работа выполнена в Пермском филиале Института экономики Уральского отделения Российской...»

«РЫЛОВ Денис Валерьевич ОБОСНОВАНИЕ НАПРАВЛЕНИЙ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ОВОЩЕВОДЧЕСКОГО ПОДКОМПЛЕКСА (НА ПРИМЕРЕ АПК КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ) Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – АПК и сельское хозяйство) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Краснодар – 2009 Диссертационная работа выполнена в ФГОУ ВПО Кубанский государственный...»

«МЕРКУРЬЕВ ВЛАДИМИР ВЛАДИМИРОВИЧ РАЗВИТИЕ АГЛОМЕРАЦИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ В РЕГИОНЕ (на материалах Кемеровской области) Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Барнаул – 2014 Работа выполнена в ФГБОУ ВПО Кузбасский государственный технический университет имени Т.Ф. Горбачева доктор экономических наук, доцент Научный руководитель :...»

«Журавлева Елена Александровна Управление конкурентоспособностью агропродовольственного сектора региона Специальность: 08.00.05. – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – АПК и сельское хозяйство) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук Москва 2011 1 Работа выполнена в Государственном научном учреждении Всероссийский институт аграрных проблем и информатики...»

«МУРЗАЕВ Илья Викторович РЕГУЛИРОВАНИЕ ЦИКЛОВ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКЕ Специальности 08.00.01 – Экономическая теория; 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Казань - 2013 Работа выполнена на кафедре экономической методологии и истории ФГАОУ ВПО Казанский (Приволжский) федеральный университет Научный руководитель...»

«Самосудов М.В. Развитие теории корпоративного взаимодействия на основе решения проблемы устойчивости компании 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (менеджмент) Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук Москва – 2011 Диссертационная работа выполнена на кафедре корпоративного управления ФГБОУ ВПО Государственный университет управления. Официальные оппоненты : д.э.н., проф. Беляева Ирина Юрьевна; д.э.н., проф. Иванов Игорь...»

«Старков Максим Дмитриевич РЕАЛИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ РЕГИОНА 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика) Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Оренбург – 2013 Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования Оренбургский государственный университет Научный руководитель - Аралбаева Фарида Захаровна, доктор...»

«РАТНЕР СВЕТЛАНА ВАЛЕРЬЕВНА МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ НАУЧНО-ИННОВАЦИОННЫХ СЕТЕЙ В ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЕ Специальность 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук Краснодар 2009 Работа выполнена на кафедре мировой экономики государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Кубанский...»

«Лаханова Анна Михайловна УЧЕТНО-ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ АНАЛИЗА ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗЕРНОВОГО ПРОИЗВОДСТВА Специальность 08.00.12 Бухгалтерский учет, статистика Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Москва 2011 1 Диссертационная работа выполнена на кафедре экономического анализа и аудита Российского государственного аграрного университета – МСХА имени К.А. Тимирязева. Научный руководитель : доктор экономических наук, профессор Казакова...»

«Дуплицкая Елена Анатольевна ЭКОНОМИЧЕСКОЕ И ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ РАЗМЕЩЕНИЯ И УСТРОЙСТВА ТЕРРИТОРИИ ЯГОДНИКОВ (НА ПРИМЕРЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ) Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство) Автореферат диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук Москва – 2013 1 Работа выполнена на кафедре землеустройства ФГБОУ ВПО Государственный университет по землеустройству. Научный руководитель : кандидат экономических...»

«Гончаренко Галина Викторовна Совершенствование управленческого учета в молочном скотоводстве 08.00.12 – Бухгалтерский учет, статистика Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Челябинск – 2013 2 Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования Челябинская государственная агроинженерная академия Научный руководитель – Сосненко Людмила Семеновна, доктор экономических...»

«ЧЕРНЫХ Анна Ивановна ДЕМОГРАФИЧЕСКОЕ ИЗМЕРЕНИЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ЧЕЛОВЕЧЕСКИХ РЕСУРСОВ В УСЛОВИЯХ ВСЕРОССИЙСКОЙ ДЕПОПУЛЯЦИИ Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика народонаселения и демография) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Москва - 2007 Работа выполнена на кафедре менеджмента факультета управления ГОУ ВПО Сыктывкарский государственный университет Научный руководитель : доктор...»

«КОРНЕВ Григорий Николаевич СИСТЕМНЫЙ АНАЛИЗ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ (ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ) Специальность 08.00.12 – Бухгалтерский учет, статистика АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук МОСКВА - 2010 Диссертация выполнена на кафедре учета, анализа и аудита Московского государственного университета имени М.В....»

«ТУРДИЕВА Зухра Махмутовна ПОВЫШЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ НА ОСНОВЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ БИОТОПЛИВА ( НА МАТЕРИАЛАХ ВОСТОЧНО-КАЗАХСТАНСКОЙ ОБЛАСТИ) Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - АПК и сельское хозяйство) Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Челябинск – 2012 Работа...»

«Никитина Елена Викторовна ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ЭКОЛОГООРИЕНТИРОВАННОГО ОБЩЕСТВЕННОГО ВОСПРОИЗВОДСТВА В УСЛОВИЯХ МОДЕРНИЗАЦИИ ЭКОНОМИКИ Специальность 08.00.01 – Экономическая теория АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Челябинск - 2011 Работа выполнена на кафедре экономической теории ФГБОУ ВПО Уфимский государственный нефтяной технический университет Научный руководитель : кандидат экономических наук, доцент Хисамутдинов Ирек...»

«ПАТРАКЕЕВА ОЛЬГА ЮРЬЕВНА ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКАЯ ПОДДЕРЖКА ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ПО РАЗВИТИЮ РЕГИОНАЛЬНОЙ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ Специальность 08.00.13 – Математические и инструментальные методы экономики (экономические наук и) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук Ростов-на-Дону - 2013 Диссертация выполнена на кафедре экономической кибернетики ФГАОУ ВПО Южный федеральный университет Научный руководитель : доктор...»

«Божевольная Зоя Анатольевна ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ИНТЕГРИРОВАННОЙ СТРУКТУРЫ В ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ АЛМАЗООБРАБАТЫВАЮЩЕЙ ПРОМЫШЛЕННОСТИ РОССИИ 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – промышленность) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Хабаровск – 2009 2 Работа выполнена в государственном образовательном...»

«Иванова Наталья Андреевна ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ (НА ПРИМЕРЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство) Москва – 2013 1 Работа выполнена на кафедре экономики недвижимости ФГБОУ ВПО Государственный университет по землеустройству. Научный руководитель : кандидат экономических наук,...»






 
© 2013 www.diss.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Авторефераты, Диссертации, Монографии, Методички, учебные программы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.