WWW.DISS.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

 

На правах рукописи

СУЯЗОВА Татьяна Александровна

ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ

МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальность 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2006 2

Работа выполнена на кафедре экономики, менеджмента и организации производства ГОУ ВПО «Норильский индустриальный институт»

Научный руководитель – кандидат технических наук, доцент Векслер Леонид Борисович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Чепаченко Николай Васильевич кандидат экономических наук, Архипов Олег Викторович

Ведущая организация – ГОУ ВПО «Уральский государственный технический университет (УПИ)»

Защита состоится «23» ноября 2006 г. в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета по адресу: 196084, Санкт- Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан «23» октября 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор В.С. Боголюбов

I.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. За последние годы в отечественной экономике наблюдаются позитивные изменения: растет объем производства, снижаются темпы инфляции, увеличиваются расходы по социальным программам, снижается уровень налогового бремени и т.д. В условиях инвестиционного оживления в экономике России возрастает актуальность рассмотрения методических основ управления объектами недвижимости.




Очевидно, что дальнейший экономический рост, декларируемый как основная стратегия в России невозможен без адекватного изменения ее рынка недвижимости.

Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Переход на рыночные отношения в России за последнее десятилетие привел к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать финансовые средства в их развитие с целью получения прибыли.

Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости.

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах: в качестве реальных активов и финансовых активов.

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Собственность и управление недвижимостью, находящейся в собственности города, являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. Управление собственностью - комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.

Целью управления собственностью является обеспечение доходной части бюджета для решения социально-экономических проблем города, повышения благосостояния и жизненного уровня населения, а также создание благоприятной для проживания городской среды. Эффективное управление объектами недвижимости, как правило, связывают с максимизацией поступлений в городской бюджет (повышение доходности объектов недвижимости и повышение эффективности расходования средств бюджета), по сути, это и является главным критерием эффективности управления объектами недвижимости.

В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к формированию стратегии эффективного управления недвижимостью, в первую очередь это относится к объектам муниципальной недвижимости, как к одному из самых консервативных и неэффективных сегментов сферы управления недвижимостью.

В той или иной степени проблемам и задачам эффективности управления объектами недвижимости, использования основных производственных фондов предприятий в отраслях промышленности и строительства, а также развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как А. Н. Асаул, В.А. Беляев, В. Беренс, В.В. Бузырев, В. М. Васильев, Х. М. Гумба, А.А. Зубарев, В. В. Исаев, Ю. П. Панибратов, Г. Н. Порывай, Е. Б. Смирнов, Т. Н. Цай, В. С. Чекалин, П.Н. Хавранек и др.

Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы Н.В. Васильевой, В.А. Горемыкина, С.В. Грибовского, Е.Б.

Колбачева, С.Ю. Кузнецова, И.В. Лариновой, С.Н. Максимова, Г.И. Микерина, Н. Ордуэя, И.А. Рахмана, С.А. Сивец, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, В.З.





Черняка, Н.В. Чепаченко, Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Дж. Эккерта, П.

Чампниса и др. Однако такая задача, как разработка методического обеспечения по повышению эффективности управления муниципальной недвижимостью с учетом оценки вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости, остается пока не решенной.

Учитывая вышесказанное, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом муниципального образования в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования.

Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:

• уточнен и систематизирован понятийный аппарат в сфере управления муниципальной недвижимостью;

• выявлены проблемы и сформулированы задачи управления объектами муниципальной недвижимости в современных условиях;

• разработана система мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимого имущества муниципального образования с учетом региональных особенностей;

• детально рассмотрено моделирование процесса управления муниципальным недвижимым имуществом;

• проведен анализ и определены направления повышения эффективности управления объектами муниципальной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации;

• разработаны мероприятия по повышению доходности аренды объектов муниципальной недвижимости (маркетинговый подход);

• предложены меры по повышению качества реализации бизнес-процесса эксплуатации муниципальной недвижимости, а также предложены мероприятия по совершенствованию бизнес-процесса приобретения и оказания арендаторам коммунальных услуг.

Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере управления муниципальной недвижимостью.

Объект исследования: объекты муниципальной недвижимости.

Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились разработки ряда зарубежных и отечественных ученых;

материалы конференций; статьи периодических экономических изданий;

концепции, обоснованные в современной экономической литературе;

методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.

В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы экономико-математического, техникоэкономического, системного, логического анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

• уточнен методический подход к управлению муниципальным недвижимым имуществом с учетом специфики районов Крайнего Севера;

• предложен алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта муниципальной недвижимости, произведено моделирование уточненного выбора стратегии с учетом рисков, возникающих при управлении объектом муниципальной недвижимости;

• разработан методический подход формирования стратегии развития объекта муниципальной недвижимости с планируемым объемом инвестиций и денежным потоком;

• уточнен механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта муниципальной недвижимости в целях выбора стратегии управления;

• усовершенствована модель системы эффективного управления муниципальной недвижимостью с учетом специфики районов Крайнего Севера.

Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по определению варианта эффективного управления муниципальной недвижимостью может быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости. Сформулированные подходы позволят осуществлять оперативный мониторинг использования объектов муниципальной недвижимости в условиях рыночных отношений, контролировать качество и своевременность предоставляемых коммунальных услуг, организовывать взаимодействие разных уровней власти по методическим, техническим и финансовым вопросам. Организация данного взаимодействия будет способствовать развитию рынка недвижимости, в конечном итоге, развивать экономику региона и повышать уровень жизни его населения. Результаты исследования могут быть использованы:

• органами государственной власти субъектов РФ при подготовке программных документов по разработке и реализации политики управления муниципальным имуществом на территории области (района), межмуниципальных программ развития территорий в процессе совершенствования нормативно-правовой и методической базы, регулирующей жилищно-коммунальные отношения;

• органами местного самоуправления при разработке программ социальноэкономического развития территорий;

• руководством предприятий – участников рынка недвижимости в текущей деятельности.

Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам, «Основы местного «Экономика недвижимости» по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» и др.

Апробация диссертационной работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научнопрактических конференциях и семинарах Норильского индустриального института в 2002-2004 годах.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 печатных работы общим объемом 1,0 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего наименований, 10 таблиц, 15 рисунков. Общий объем диссертации составляет 139 страниц.

II.ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ,

ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Муниципальная собственность занимает важное место в составе экономической основы местного самоуправления. Муниципальную собственность Конституция РФ признает и защищает равным образом наряду с частной, государственной и иными формами собственности.

Система управления собственностью - как государственной, так и муниципальной - проходит стадию становления, необходим системный подход к ее созданию и развитию. В настоящее время одни элементы нового организационно-экономического механизма управления муниципальным недвижимым имуществом уже действуют, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи предстоит ввести в действие в ближайшем будущем.

Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его (управления) объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.

Любой объект недвижимости создается или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью (в т.ч. и муниципальной) и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Следует сказать, что в последнее время наблюдается тенденция роста доходов от управления муниципальной недвижимостью, однако, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.

Анализ существующих подходов к управлению недвижимого имущества показал, что до сих пор существует ряд нерешенных проблем. К числу наиболее актуальных проблем, подлежащих исследованию, относятся:

- разработка предложений по совершенствованию обоснованности плана воспроизводства основных фондов;

- выбор наиболее эффективного варианта воспроизводства;

- определение рациональной последовательности направлений реализации воспроизводства материально-технической базы;

- выбор наилучшего источника финансирования воспроизводства материально – технической базы;

- совершенствование структуры недвижимого имущества муниципального образования.

Эффективная система управления муниципальной недвижимостью должна обеспечить достижение следующих целей:

• максимально возможное повышение доходности объектов муниципальной недвижимости;

• наиболее эффективное выполнение социальных функций в процессе использования недвижимости;

• стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

• исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью;

• вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства;

• оптимизация структуры недвижимости в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста.

В рамках указанных целей на региональном уровне должны решаться две основные задачи:

1. Максимизация поступлений в городской бюджет (повышение доходности объектов муниципальной недвижимости и повышение эффективности расходования средств бюджета);

2. Формирование эффективного рынка недвижимости региона.

Решение поставленных задач может осуществляться путем реализации комплекса следующего мероприятий и действий:

1. Формирование концепции развития рынка муниципальной недвижимости муниципального образования Норильск на основании максимизации стоимости комплекса городской недвижимости (в том числе городской территории как ценнейшего ресурса);

2. Приведение муниципальных объектов недвижимости в наиболее эффективное использование;

3. Формирование полного реестра муниципальной недвижимости (баланс недвижимости) муниципального образования г. Норильск, содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства;

4. Четкое разграничение и координирование полномочий всех органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;

5. Формирование объектов управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

6. Установить, в каких случаях, и на каком праве должны предоставляться земельные участки. При этом предприятиям земельные участки должны предоставляться в собственность или на условиях аренды в целях повышения доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций в целях оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков. Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования должны предоставляться только организациям, финансируемым из бюджета, и гражданам для использования в некоммерческих целях;

7. Обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании муниципальной недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование муниципальной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;

8. Создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал);

9. Создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения муниципальной недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства и т.д.;

10. Обеспечение контроля за использованием и сохранностью государственного и муниципальной имущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих.

На основании проведенного исследования, можно сделать вывод, что управление объектами муниципальной недвижимости может базироваться на классических подходах и методах оценки с учетом особенностей оцениваемых объектов. Основной спецификой рассматриваемых объектов является то, что они относятся к муниципальной недвижимости, т.е. были уже в эксплуатации и требуют в той или иной степени реконструкции, по этой причине необходимо расширенное рассмотрение этого понятия.

Из всех основных направлений восстановления стоимости действующих объектов строительства, реконструкция является одной из самых распространенных форм обновления основных фондов.

Предложенный на рисунке 1 методический подход к управлению муниципальным имуществом применим на уровне конкретного объекта. При рассмотрении же муниципального образования целом необходимо рассмотрение: специфики развития рассматриваемого региона, выявление основных участников регионального рынка недвижимости и их основных функций, а также согласование интересов этих участников и прогнозирование перспектив развития.

Стратегические решения по управлению объектами недвижимости имеют в муниципальном образовании долгосрочные последствия и в конечном итоге влияют на социально-экономическое развитие региона. Экономическая стратегия развития муниципального недвижимого имущества задает рамки для реализации программ, направленных на эффективное управление всеми основными фондами муниципального образования.

При этом экономическая стратегия призвана обеспечить:

• единое понимание, происходящее в процессе управления недвижимым имуществом;

• создать эффективные условия для контактов по вопросу развития недвижимого имущества между органами власти, инвесторами, • эффективное сотрудничество федеральных, муниципальных, частных и общественных организаций в области развития и воспроизводства муниципального недвижимого имущества.

недвижимости • уровень деловой 10. Формирование финансового потока 7. Выбор наиболее целесообразного варианта использования выполнения выбранного варианта использования муниципальной 11. Составление комплексной программы использования недвижимого имущества муниципального образования Рис.1. Алгоритм принятия решений по управлению объектами Целью разработки экономической стратегии развития отдельно взятого объекта муниципальной недвижимости является: отображение существующего состояния и будущего экономического состояния объектов недвижимости с заданием ориентиров для собственника (муниципалитета), действующих в инвестиционно-строительной и коммунальной сфере.

Анализ современной западной литературы и практики стратегического планирования показывает, что не существует какой-либо типовой структуры стратегического плана развития основных фондов, единообразного процесса его разработки и реализации. В каждом случае учитывается множество специфических факторов. На рис. 2 предложен алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта муниципальной недвижимости.

На первом этапе предложенного алгоритма проводится оценка структуры и стоимости имеющегося недвижимого имущества муниципального образования с позиции его востребованности и целесообразности. В результате определяется тот перечень и структура недвижимого имущества, в которое целесообразно вкладывать инвестиции.

На втором этапе определяются возможности инвестирования в развитие имущественного комплекса муниципального образования.

Определение минимального/максимального объема инвестиций в конкретный объект недвижимости проводится исходя из финансовоэкономического положения в регионе, а также возможностей привлечения кредитных ресурсов муниципалитетом.

На третьем этапе разрабатываются базовые сценарии развития объектов недвижимости в различных вариантах: ликвидация не нужных объектов; ремонт/реконструкция объектов; приобретение новых объектов (в т.ч. приобретение в лизинг и в кредит); сдача в аренду имеющихся объектов недвижимости и т.д. При этом планируемый объем инвестиций должен находиться в диапазоне:

Как правило, минимальный объем инвестиций в недвижимость определяется уровнем стоимости оборотных средств требуемых для строительства/реконструкции объектов недвижимости. Максимальный объем инвестиций в недвижимость определяется уровнем стоимости, как оборотных средств, так и внеоборотных требуемых для развития объекта недвижимости.

3. Определение варианта и планового объема инвестиций в объект Inплан – планируемый объем инвестиций (по n-му варианту инвестирования) 4. Определение затрат при заданном объеме инвестиций в объект 5. Определение затрат на содержание объекта недвижимости при условии осуществления планируемого объема инвестиций 6. Расчет изменения величины денежного потока при условии осуществления планируемого объема инвестиций в недвижимость по сравнению с вариантом Рис. 2. Алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта муниципальной недвижимости (начало) 9. Формирование стратегии развития объекта муниципальной недвижимости с планируемым объемом инвестиций и денежным 10. Принятие планируемой стратегии развития объекта Рис. 2. Алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта муниципальной недвижимости (окончание) Важнейшим этапом данного алгоритма является этап, который содержит задачу формирования стратегии развития объекта муниципальной недвижимости с планируемым объемом инвестиций и денежным потоком (этот этап целесообразен в случае проведения ремонтно-реконструктивных мероприятий, либо при новом строительстве). Данная задача может быть описана следующей экономико-математической моделью:

где: t - индекс года планового периода, t = 1, T ;

tn - индекс года окончания строительства n-го объекта, t n T ;

Пnt - приоритет n-го объекта в t-м году;

Qnt - необходимый объем работ на n-м объекте в t-м году, млн. руб;

m - индекс имеющихся ресурсов для развития муниципальной недвижимости;

ym - норматив затрат материальных ресурсов m-го вида, млн. руб. на 1 млн. руб.

СМР;

zm - норматив затрат трудовых ресурсов m-го вида, млн. руб. на 1 млн. руб. СМР;

wm - норматив затрат основных производственных фондов строительного назначения m-го вида, млн. руб. на 1 млн. руб. СМР;

Ymt, Zmt, Wmt - наличие в t-м году материальных, трудовых ресурсов и основных производственных фондов для строительных работ (либо наличие выделенного лимита денежных средств в случае подрядных работ) вида m соответственно, млн. руб;

xnt - объем работ, необходимый для развития в t-м году на n-м объекте недвижимости, млн. руб.;

производственных фондов (оборотных средств) в каждом году планового периода, млн. руб.

В предложенной экономико-математической модели приоритет выступает основанием для операции упорядочения объектов, как мера предпочтения того или иного развития объекта недвижимости. При этом, приоритет выбора объекта определяется как отношение выделенных капитальных вложений для любого n-ого объекта в период t к потребности в капитальных вложениях, подсчитанного для того же объекта за тот же период.

Проблема приоритета решается по согласованию между инвесторами и конечными потребителями (в случае муниципального образования конечными потребителями выступают конкретные службы, управления, ведомства и т.д.).

Таким образом, экономический смысл целевой функции описанной выше модели следующий: достижение максимума объема СМР в стоимостном измерении, выполненного в течение планового периода на объектах, включенных в программу согласно приоритета Пnt, в условиях ограниченности имеющихся ресурсов. Такой критерий наилучшим образом способствует концентрации инвестиций на ограниченном числе объектов и эффективному их использованию.

В результате решения задачи можно получить переменные xnt, характеризующие оптимальную перспективную программу подрядных работ строительного звена, рациональную структуру ее по объектам и годам планового периода. Выражая через значения переменных xnt ограничения (4) можно определить оптимальную перспективную потребность муниципального образования в каждом виде ресурсов, их оптимальные приросты и резервы, дифференцированные по видам ресурсов и годам планового периода.

Выделяя двойственный характер недвижимости, в работе оценены факторы влияния как значимые для недвижимости - финансового актива и недвижимости - реального актива.

Исходя из вышеизложенного механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта муниципальной недвижимости в целях выбора стратегии управления может быть следующим - рисунок 3.

Мониторинг региональной инвестиционной привлекательности Выбор критических факторов влияния на инвестиционную муниципальной недвижимости Рисунок 3. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта муниципальной недвижимости в целях выбора Анализ литературных источников позволяет сделать вывод о том, что диапазон точек зрения на эффективность систем управления очень широк. В большинстве случаев считается необходимым осуществлять оценку управленческой деятельности по конечным результатам. На практике экономическая эффективность управления оценивается самыми различными показателями.

Нами разделяется точка зрения о том, что применительно к системе управления предприятием вообще и объектами муниципальной недвижимости, в частности, оценка ее эффективности должна базироваться на общей методологии определения экономической эффективности использования недвижимости и в то же время учитывать специфику функционирования данной системы.

Эффективность управления объектом является категорией, характеризующей результативность мероприятий по совершенствованию объекта управления по сравнению с ресурсами на их осуществление как в сфере непосредственно управления, так и в сфере производства. Экономическая целесообразность мероприятий по управлению инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости может быть определена путем сравнения дисконтированных результатов и затрат.

Кроме ресурсного подхода существует возможность процессного подхода к оценке эффективности систем управления. В рамках подхода, ориентированного на управление процессами, показатели эффективности позволяют измерять эффективность функционирования деловых процессов.

Нами предлагается рассматривать управление инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости как деловой процесс.

привлекательностью объекта муниципальной недвижимости как делового процесса нами предлагается использовать сбалансированную систему показателей Нортона-Каплана.

Для создания системы сбалансированных показателей необходимо выполнить следующие шаги:

1. Неформально определить цель системы 2. Определить группы показателей 3. Определить факторы успеха 4. Сбалансировать показатели и факторы Исходя из разбиения факторов по степени влияния на факторы, значимые для недвижимости как финансового актива, и факторы, значимые для недвижимости как реального актива (таблица 1), в работе построены две модели оценки эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью:

А) Модель оценки эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью объекта недвижимости как финансового актива:

Если степень проявленности каждого фактор Fi максимальна (в нашей шкале равна 1), тогда max значение эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости как финансового актива равна 2,18:

0,05F1+0,04F2+0,07F3+0,4F4+0,2F5+0,12F6+0,72F7+ 0,4F8+0,14F9 + 0,04F10 2, Б) Модель оценки эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости как реального актива:

0,04F1+0,18F2+0,07F3+0,3F4+0,35F5+0,18F6+0,64F7+ 0,2F8+0,08F9 + 0,05F10 2, Поскольку оценка эффективности всегда осуществляется в условиях неопределенности, то выработка обоснованных направлений использования объекта муниципальной недвижимости предполагает изучение места и роли риска. Так анализ рисков, связанных с управлением инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости, позволяет оценить чувствительность экономических показателей эффективности к изменениям внешней и внутренней среды под воздействием факторов неопределенности, риска.

Факторы влияния на инвестиционную привлекательность объекта Факторы влияния Недвижимость как Недвижимость как Степень конкуренции на Цены снижаются, Влияет в той мере, в какой рынке недвижимости (в привлекательность растет на рынке есть полные Уникальность профиля Не значительное влияние Превалирующее влияние объекта муниципальной недвижимости Развитость инфраструктуры Не значительное влияние Значительное влияние (микросреда) Степень конкуренции на Привлекательность растет Привлекательность растет рынке недвижимости (в на фоне возможного роста на фоне возможного роста Сфера использования Значительное влияние Значительное влияние объекта муниципальной недвижимости Возможность Значительное влияние Значительное влияние переоборудования объекта недвижимости Рыночные риски Значительное влияние Значительное влияние Размер требуемых Значительное влияние Влияет незначительно инвестиций Продолжительность Значительное влияние Значительное влияние реализации проекта (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт) Для оценки риска проекта, опираясь на метод чистого приведенного эффекта, выгодно в качестве меры риска выбрать среднеквадратическое отклонение чистого приведенного эффекта от его математического ожидания.

Поскольку чистый приведенный эффект - функция случайных величин денежных потоков, то его дисперсия будет зависеть от силы корреляционной связи между величинами денежных потоков для каждого периода уплаты платежей.

В предложенной в диссертационном исследовании модели необходимо экспертным путем производить оценку факторов риска в долях единицы в целях определения общего риска среды. При этом необходимо исключить факторы, которые прямо учитываются в других случайных переменных, в данной модели – денежных потоках.

Оценив риск инвестиционного проекта возможно произвести выбор оптимальной инвестиционной стратегии для системы управления инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости.

III. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Векслер Л.Б., Суязова Т.А. Регрессионный анализ при оценке недвижимости // Экономика и управление: Сб. науч. тр. - Норильск:

Норильский индустриальный институт, 2002. - 0,5/0,4 п. л.

2. Векслер Л.Б., Суязова Т.А. Эконометрическая модель рынка недвижимости // Экономика и управление 2003г.: Сборник статей. - Норильск:

Норильский индустриальный институт, 2004.- 0,2/0,1 п. л.

3. Суязова Т.А. Развитие системы управления финансовыми ресурсами единого муниципального образования «город Норильск» // Социально экономическое развитие Норильского промышленного района и Таймыра:

Материалы региональной научно-практической конференции (20-22 апреля 2004г.).- Норильск: Норильский индустриальный институт, 2004. - 0,2 п. л.

4. Орел Ю.А., Суязова Т.А. Проблемы управления жилищной сферой на региональном уровне (с учетом специфики районов Крайнего Севера) // Проблемы современной экономики / Евразийский международный научно аналитический журнал № 1 (17), - СПб. 2006. - 0,6/0,3 п. л.



 
Похожие работы:

«Монина Оксана Юрьевна ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ВЫРАЩИВАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ СКОТА НА ЗАБОЙ В УСЛОВИЯХ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА МЯСНОГО СЫРЬЯ (на примере Саратовской области) Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (АПК и сельское хозяйство) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Саратов 2013 Работа выполнена на кафедре Экономическая кибернетика ФГБОУ ВПО Саратовский государственный аграрный университет им. Н.И....»

«Аминева Вероника Павловна Развитие интегрированной системы качества вуза на основе внутренней оценки Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (стандартизация и управление качеством продукции) Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Санкт-Петербург – 2012 2 Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования Сибирский государственный...»

«Клюкин Петр Николаевич РАЗВИТИЕ ТЕОРИИ ЦЕННОСТИ В ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОЧЕРКАХ В.К.ДМИТРИЕВА Специальность: 08.00.01 Экономическая теория АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Москва - 2005 Работа выполнена на кафедре экономической методологии и истории Государственного университета – Высшей школы экономики Научный руководитель доктор экономических наук, профессор Гребнев Леонид Сергеевич Официальные оппоненты доктор экономических наук,...»

«НИКИФОРОВА ОЛЬГА ПЛАТОНОВНА РАЗВИТИЕ ЛОКАЛЬНОГО ПРОДОВОЛЬСТВЕННОГО РЫНКА РЕГИОНА: ОЦЕНКА И РЕГУЛИРОВАНИЕ Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Улан-Удэ – 2014 1 Работа выполнена в ФГБОУ ВПО Восточно-Сибирский государственный университет технологий и управления (ВСГУТУ) Научный руководитель : доктор экономических наук, доцент Антохонова Инна...»

«Савинова Татьяна Александровна ЗЕМСКАЯ СТАТИСТИКА КАК ИСТОЧНИК ФОРМИРОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ШКОЛЫ Специальность 08. 00. 01 - экономическая теория (область исследования - экономическая история) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук Москва - 2010 Работа выполнена на кафедре истории народного хозяйства и экономических учений экономического факультета Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова Научный...»

«Шустова Елена Алексеевна ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ МАТЕРИАЛЬНОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ ТРУДА СТРАХОВЫХ ПОСРЕДНИКОВ Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика труда) Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Москва – 2014 1 Работа выполнена в Автономной некоммерческой организации высшего профессионального образования Московский гуманитарный университет Научный руководитель : Щипанова Дорина Григорьевна доктор...»

«Щербакова Ирина Геннадьевна УПРАВЛЕНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНА ПОСРЕДСТВОМ БЮДЖЕТНО-НАЛОГОВЫХ МЕХАНИЗМОВ (на примере Удмуртской Республики) Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Ижевск 2003 Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Удмуртский государственный...»

«УЛМАСОВ ФАРХОДЖОН МАХМУДЖОНОВИЧ ПОВЫШЕНИЕ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ НАЦИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ (НА ПРИМЕРЕ ОТРАСЛЕЙ АПК РЕСПУБЛИКИ ТАДЖИКИСТАН) Специальности: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (макроэкономика) 08.00.14 - Мировая экономика АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Москва - 2009 Работа выполнена на кафедре Государственного регулирования национальной экономики ФГОУ ВПО Государственный университет управления....»

«Сайфетдинова Вероника Ривовна ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОИЗВОДСТВА ФУРАЖНОГО ЗЕРНА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ РЕСУРСОСБЕРЕГАЮЩИХ ТЕХНОЛОГИЙ (на примере Саратовской области) Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (АПК и сельское хозяйство) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Саратов 2013 Диссертационная работа выполнена в Государственном научном учреждении Научно-исследовательский институт сельского хозяйства...»

«Соколова Ирина Николаевна ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВА И РЕАЛИЗАЦИИ КАРТОФЕЛЯ (НА МАТЕРИАЛАХ УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ) Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – АПК и сельское хозяйство) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учетной степени кандидата экономических наук Ижевск-2005 2 Работа выполнена в Федеральном государственном...»

«Григорян Григор Ашотович РАЗВИТИЕ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ ЭЛЕМЕНТОВ УЧЕТНОАНАЛИТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ ЗАТРАТ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ 08.00.12 – Бухгалтерский учет, статистика Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Орел – 2014 1 Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования Государственный университет – учебно-научно-производственный комплекс на кафедре Бухгалтерский...»

«Радыгина Светлана Владимировна Моделирование механизма определения платы за аренду земли Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика) Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Ижевск – 2005 2 Диссертация выполнена на кафедре экономики предпринимательства Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Удмуртский государственный университет Научный...»

«Соколов Николай Александрович ТРАНСФОРМАЦИЯ КРУПНЫХ АГРОПРЕДПРИЯТИЙ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА К РЫНОЧНЫМ ОТНОШЕНИЯМ (РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ) Специальность 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – АПК и сельское хозяйство) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук Москва 2011 1 Диссертация выполнена на кафедре экономики ГОУ ВПО Брянская государственная...»

«Зорин Сергей Михайлович ПРОБЛЕМНО-ЦЕЛЕВОЙ МЕТОД РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО РЫНКА Специальность 08.00.05. – Экономика и управление народным хозяйством (Региональная экономика) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Ижевск – 2007 Диссертационная работа выполнена в ГОУ ВПО Ижевский государственный технический университет Научный руководитель – доктор экономических наук, профессор Осипов Анатолий Константинович...»

«ВОЛКОВА ЛЮБОВЬ ВЯЧЕСЛАВОВНА РЕГИОНАЛЬНАЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика; экономика природопользования АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Санкт-Петербург 2009 2 Работа выполнена на кафедре современного естествознания и экологии ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический...»

«Погребинская Вера Александровна Институциональные особенности начала индустриализации России (последняя треть Х1Х – первая треть ХХ вв.). Специальность 08.00.01. – экономическая теория ( Область исследования – экономическая история) Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук Москва - 2009 Работа выполнена на кафедре истории народного хозяйства и экономических учений экономического факультета Московского государственного университета имени...»

«БАДИАН БУБАКАР МОДЕРНИЗАЦИЯ ЭКОНОМИКИ И ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКАЯ СТРАТЕГИЯ КНР: ОПЫТ И ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ СТРАН АФРИКИ Специальность: 08.00.14 - Мировая экономика АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономически наук Москва - 2010 Работа выполнена на кафедре международных экономических отношений экономического факультета Российского университета дружбы народов Научный руководитель : доктор экономических наук, профессор Федякина Лора Николаевна Официальные...»

«Наговицына Ольга Вадимовна ФОРМИРОВАНИЕ И АНАЛИЗ УЧЕТНОЙ ПОЛИТИКИ КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ 08.00.12 – Бухгалтерский учет, статистика Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Москва 2013 Работа выполнена на кафедре Бухгалтерский учет в коммерческих организациях в ФГОБУВПО Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации Научный руководитель кандидат экономических наук, доцент Поленова Светлана Николаевна Официальные...»

«ХАЛИМБЕКОВА АЙГАНАТ МАГОМЕДОВНА Анализ, оценка и управление хозяйственными рисками на предприятиях АПК (на примере птицеводческих предприятий Республики Дагестан) Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами АПК и сельское хозяйство) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Махачкала -2009 Работа выполнена в ГОУ ВПО Дагестанский...»

«МАРИНЕНКО АННА АЛЕКСАНДРОВНА МЕТОДОЛОГИЯ ТРАНСФОРМАЦИИ БУХГАЛТЕРСКОЙ ИНФОРМАЦИИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА НА МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ Специальность 08.00.12-бухгалтерский учет, статистика АВТОРЕФЕРАТ на соискание ученой степени кандидата экономических наук Москва – 2009 Работа выполнена на кафедре бухгалтерского финансового учета ФГОУ ВПО Ставропольский государственный аграрный университет Научный руководитель – кандидат...»








 
© 2013 www.diss.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Авторефераты, Диссертации, Монографии, Методички, учебные программы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.